国务院办公厅关于老龄事业机构问题的通知
作者:法律资料网 时间:2024-07-25 18:09:08 浏览:8351
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国务院办公厅关于老龄事业机构问题的通知
国务院办公厅关于老龄事业机构问题的通知
国务院办公厅
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
为促进我国老龄事业的发展，经国务院批准，现就老龄事业机构的有关问题通知如下：
一、将中国老龄问题全国委员会更名为中国老龄协会(对外可保留原英文名称不变)，为国务院副部级事业单位，由民政部代管。
二、中国老龄协会的职责任务是：对我国老龄事业发展的方针、政策、规划等重大问题和老龄工作中的问题，进行调查研究，提出建议；开展信息交流、咨询服务等与老龄问题有关的社会活动，参与有关国际活动；承办国务院交办的其他事项和有关部门委托的工作。
三、中国老龄协会为全额拨款单位，其预算经费由财政部根据单位性质予以核定并单独划拨。
四、中国老龄协会的干部管理工作，按照事业单位干部管理的有关规定执行。其会长由国务院管理，副会长由民政部管理，均由在职工作人员专职担任。
五、中国老龄协会的机构编制方案，由民政部根据其职责任务和精简、统一、效能的原则拟定，经批准后另行印发。
六、中国老龄协会不搞上下对口机构，没有指导地方老龄工作的职能。地方的老龄组织机构问题，由各地根据实际情况确定。
1995年2月19日
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论审判阶段刑事和解的界定
陈宝军
摘要：刑事和解是在我国构建和谐社会的大背景下刑事司法领域的一种新理念，它是对我国传统刑事诉讼的反思，也是对新的刑事司法理念的探索。近年来无论是法律实务界还是理论界都在积极的探索刑事和解制度。作为基层法院或者法官，要探讨刑事和解必须首先对审判阶段的刑事和解的概念有个界定，它是研究探讨审判阶段刑事和解其他问题的基础和前提，所以笔者提出审判阶段刑事和解是指在刑事审判阶段，被害人与犯罪人在法官的主持下，自愿就被害人补偿进行对话、协商，使犯罪人责任承担具有轻缓化的一种犯罪处置方式。该定义具有的基本内涵为审判阶段的刑事和解是一种犯罪处置方式，发生在审判阶段，由法官作为中间人，内容是被害人与被告人自愿的进行对话、协商，结果是使被告人的刑事责任得到轻缓化处理。并明确了审判阶段的刑事和解与民事调解、私了、刑事谅解、辩诉交易等概念的区别。
关键词：审判阶段 刑事和解 犯罪处置方式 轻缓化
一、问题的提出
刑事和解是在我国构建和谐社会的大背景下刑事司法领域的一种新理念，它是对我国传统刑事诉讼的反思，也是对新的刑事司法理念的探索。近年来全国很多地方的司法机关，特别是检察机关，进行了积极有益的探索，甚至形成了一些指导性的文件，并取得了一定的社会成果，例如，无锡市的公检法司《关于刑事和解工作的若干意见（试行）》。理论界也对刑事和解作了探讨，主要集中在刑事和解的理论基础、刑事和解的必要性与可能性，对刑事和解的程序设计。而对审判阶段的刑事和解的探讨比较少，尽管如此，一些地方法院还是在进行积极探索，例如无锡市中院及基层法院的刑事和解试点，再如2009年郑州市中院对河南首例重罪案刑事和解后，被告人得到轻判。可以说，不论是在实践中还是在理论上，刑事和解都在成长中，“刑事和解现象的出现有两个鲜明的特征：第一，它从来不是在什么有系统的、现成的理论指导下展开的一项改革，这项改革实际上是司法实践中带有一定自生自发性的、自下而上的一个改革试验。第二，刑事和解制度没有一个固有的模式，它基本上是边探索、边试验、边调整。”[1]所以笔者认为作为基层法院或者法官，要探讨刑事和解必须首先对审判阶段的刑事和解的概念（以下简称为审判阶段的刑事和解）有个界定，它是研究探讨审判阶段刑事和解其他问题的基础和前提，正如陈兴良教授认为任何科学的发展，总是与构成该学科内容的概念的明确和完整紧密联系的。只有在概念统一，内涵确切的条件下，才有可能对某一问题进行研究。[2]
二、和解的释义
所谓“和解”“从字面含义来看，‘和’的含义是‘平和、和缓、和谐、和睦’，而‘和解’的含义则是‘不再争执，归于和好’。可见，日常用语意义上的‘和解’实际上就是以平和的方式来解决问题，其中‘和’是手段，‘解’是目的。”[3]在人类原始社会末期就存在着以赎金代替复仇的纠纷解决机制。和解的思想渊源于中国古代儒家思想倡导的人和、兼爱、不争、至善，是我国文化的精髓。正如孔子所言：“礼之用，和为贵”，“听讼，吾犹人也。必也使无讼乎”就是要求法官在审理案件时不要轻易做出判决，要采取双方都乐于接受的调解方式解决纠纷，以“无讼”作为审判的最终价值追求，在其思想的影响下，我国古代一直以“贱讼”思想占主导地位，直到明清时期江南等地区才出现“健讼”的现象，但是被誉为“东方一枝花”的调解仍然发挥着重要的作用，从“马锡五审判模式”到近几年最高法对各级法院的调解工作要求，都把调解或和解作为纠纷的主要解决方式，为构建社会主义和谐社会发挥法院应有的作用。在西方国家的诉讼理论上，和解可分为诉讼外和解与诉讼上和解。通常意义上的诉讼上和解是指在诉讼系属中，当事人双方于诉讼的期日，在法官的参与下经协商和让步而达成的以终结诉讼为目的的合意。[4]由此可以看出此处的诉讼上和解主要是指在审判阶段的和解。
三、刑事和解的释义
关于刑事和解的诸种观点中比较有代表性的主要有以下三种：1、刘凌梅学者认为，刑事和解，又称加害人与被害者的和解（即Victim-Offender-Reconciliation，简称VOR），是指在犯罪后，经由调停人，使加害者和被害者直接相谈、协商，解决纠纷冲突。其目的是恢复加害人和被害者的和睦关系，并使罪犯改过自新，复归社会。[5]这种理解实际上是对西方VOR 的翻译。2、宋英辉教授认为，我们现在的刑事和解，实际上并不是刑事案件刑事部分的和解，而是在刑事案件的民事部分和解后，被害人对加害人刑事处罚有一个宽容的态度，有关机关通过审查，对加害人作出比较宽缓的处理。因此，刑事和解并不是当事人对刑事部分的处分，这一点与辩诉交易有本质的区别。也正是从这个意义上讲，刑事和解，并不违反法律的基本规定。当然，有学者主张刑事部分也可以和解，但在目前的法律框架下做不到，刑事部分的和解是将来立法解决的问题。[6] 3、陈光中、葛琳博士认为，刑事和解是一种以协商合作形式恢复原有秩序的案件解决方式，它是指在刑事诉讼中，加害人以认罪、赔偿、道歉等形式与被害人达成和解后，国家专门机关对加害人不追究刑事责任，免除处罚或者从轻处罚的一种制度。[7]
从以上的刑事和解的定义可以看出都是将刑事和解的概念尽量细化，我们并不反对这种做法，但是毕竟现代意义的刑事和解出现在20世纪70年代，还是个新生事物，实践初步展开，理论正在探讨，诸多问题还没有深入研究形成统一的共识。所以，笔者认为在现阶段情况下应当把刑事和解作为一个开放性的概念，不能将范围定义的过于狭窄，例如，有学者认为“刑事和解是指控辩双方在刑事诉讼中，通过对话和协商，就刑事纠纷的解决达成一致意见，从而终结诉讼，不再将案件移交法庭审判的活动。[8]就将刑事和解看成是在审查起诉阶段的刑事和解，从而排除了侦查、审判，甚至执行阶段的刑事和解。孙勤博士认为刑事和解，是指刑事诉讼活动中，被害人与犯罪人在某种机构或者人员的主持下，自愿就被害补偿进行对话，协商，使犯罪人责任承担具有宽缓倾向的一种犯罪处置方式。[9]笔者赞同孙勤博士的意见，将刑事和解界定为一个开放性的概念，笔者在此基础上提出审判阶段刑事和解的概念。
四、审判阶段刑事和解的基本内涵
笔者认为审判阶段刑事和解是指在刑事审判阶段，被害人与犯罪人在法官的主持下，自愿就被害人补偿进行对话、协商，使犯罪人责任承担具有轻缓化的一种犯罪处置方式。审判阶段刑事和解的定义具有以下基本内涵：
（一）、审判阶段的刑事和解是一种犯罪处置方式。按照传统刑罚观，刑罚的根据主要有报应刑论和目的刑论，报应刑论强调善有善报，恶有恶报，刑罚就是对犯罪分子做坏事的一种报应，目的刑论强调刑罚的主要目的是一般预防和特殊预防的统一，即使实施了危害社会的行为的人承担刑事责任，防止其以后重新犯罪和防止那些尚未犯罪的人走上犯罪的道路。不管是报应刑论还是目的刑论都可归纳为刑罚裁量和刑罚执行这两个方面。而刑事和解的提出突破了传统的刑罚方式，它是以传统的刑罚为基础，吸纳了新的方式，例如在实践中有的被告人家庭条件不好，通过协商确定，被告人给受害人种植、收割庄稼，帮受害人做房子等等方式。刑罚的本质存在四种理解可能：一是刑罚适用方式，二是刑事责任承担方式，三是刑罚执行方式，四是犯罪处置方式。[10]笔者也赞同第四种理解因为刑罚适用、刑事责任承担、刑罚执行都不能涵盖刑事和解的责任承担方式，只有犯罪处置方式可以更全面的反应现象，揭示了刑事和解的本质。
（二）、刑事和解是发生在审判阶段，由法官作为中间人。既然案件移送到了法院，大部分案件经过公安机关的侦查和检察机关的审查起诉，基本上确定了被告人有罪，在这种情况下，如果被告人自愿认罪，可以更容易的与被害人达成和解协议。笔者认为，在审判阶段更有利于刑事和解，理由是不管是侦查机关还是检察机关它们都是站在被告人的对立面，尽量最大可能的追究被告人的刑事责任，而法官是公正的化身，法官不偏不倚的地位决定了能够中立的对待被告人和检察机关，在被告人和被害人心中树立了公正的信念。同时由法官作为中间人主持刑事和解也体现了司法在处理纷争中的作用，有利于平衡被告人、被害人和国家的利益和地位。需要指出的是，法官在刑事和解中的作用只是做被告人、被害人的思想工作，释明法律规定与利害关系，使被告人与被害人在自愿合法的基础上达成刑事和解协议，法官不得使用胁迫、诱导的方式迫使被告人与被害人达成刑事和解协议，具体法官该怎么做还有待于理论界和法律实务界作进一步的探讨。
（三）、审判阶段刑事和解的内容是被害人与被告人自愿的进行对话、协商。“刑事和解是具有特殊活动内容的犯罪处置方式。在这种活动中，犯罪人与被害人的对话、协商构成刑事和解活动的主要内容。对话侧重的是双方认识、情感的沟通交流；协商侧重的是对具体问题的商量协议。对话、协商的目的在于被害补偿，包括物质补偿和精神补偿；而被害补偿又是通过对话协商实现和确定的。”[11]美国犯罪学家约翰•R•戈姆在《刑事和解程序：一个实践和理论架构的考察》一文中提出“叙说理论”（Narrative Theory），叙说理论认为，被害人叙说是一种有效的心里治疗方式，被害人在法官的主持下，在和解的过程中向被告人和法官讲述被害的经历，能够降低其恐惧和焦虑，而且还能在思想上教育加害人，使其认识到自己所造成的损害，能够时刻的体会到自己行为的严重后果，从而使其真诚的认错、觉悟，不再犯罪，积极赔偿被害人，有利于实现恢复正义。
（四）、审判阶段刑事和解的结果是使被告人的刑事责任得到轻缓化处理。所谓轻缓化，是指法官对犯罪人的判处比一般情况轻的刑罚，主要表现在“轻”和“缓”上，“轻”强调从轻、减轻或者免于刑事处罚，“缓”强调积极使用缓刑。在《最高人民法院关于构建社会主义和谐社会提供司法保障的若干意见》第18条提出，对于轻微犯罪等，主观恶性小、人身危险性不大，有悔改表现，被告人认罪取得被害人谅解的，尽可能地给他们改过自新的机会，依法从轻、减轻处罚。另外还提出对于因婚姻家庭、邻里纠纷等民间矛盾激化引发的案件，应被害方的过错行为引发的案件，案发后真诚悔罪并积极赔偿被害人损失的案件，应慎用死刑立即执行。从以上可以看出，对符合刑事和解案件的被告人轻缓化处理是有现实依据的。需要指出的是，法官在对刑事和解的被告人进行轻缓化处理的过程中必须在法律规定的幅度内进行裁量，例如我国刑法第263条关于抢劫罪的规定：以暴力、胁迫或者其他方法抢劫公私财物的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。除了具有减轻情节之外，笔者认为法官不应超过法律规定的底限，即法官不能判决二年有期徒刑更不能判决一年有期徒刑，这时要使被告人得到轻缓化处理法官可以通过判决三年有期徒刑缓期三年执行的方式判决，从而使被告人与被害人服判，也可以防止检察院抗诉。
五、审判阶段刑事和解与相关概念的区别
（一）审判阶段的刑事和解与法官主导的民事调解
法官主导的民事调解是指人民法院审理民事案件的过程中，法官可以在查明事实的基础上，根据自愿合法的原则，居间调处，促使民事纠纷主体相互谅解、妥协，达成纠纷解决的合意。法官主导的民事调解是私法自治和权利处分原则的表现，作为一种纠纷解决机制，是中国固有的传统，在审判中占有重要的地位。当事人在法官的斡旋下可以适当的放弃自己的权利和利益，从而使纠纷得到以双方都能接受的方式解决。在刑事诉讼中，自诉案件的调解和刑事附带民事调解就属于这一领域。而在审判阶段的刑事和解中法官只是一个中间人，法官的任务就是召集双方、释明法律权利与义务、说明利害关系、确认刑事和解协议等等，至于能不能达成和解，法官不得强迫、引诱，不得偏向任何一方，在整个过程中被告人与被害人始终站在主导地位。所以审判阶段的刑事和解与法官主导型的民事调解的最大区别就是法官的作用、地位不同，前者法官的作用很小，而后者是纠纷双方与法官都占主导地位。
（二）审判阶段的刑事和解与私了
私了是指纠纷主体在没有中立的第三者介入的情形下，依靠自身或者他人私人力量解决纠纷的一种机制，其基本特征就是没有中立的第三者并且没有程序性。与调解相比，私了更强调的纠纷主体的自由处分权，而审判阶段的刑事和解是发生在审判阶段，也就是说私了这种纠纷解决机制是在还没有进出诉讼程序，公权力介入之前才能行使的，并且私了没有法官作为中间人，这是两者的明显区别，
（三）审判阶段的刑事和解与刑事谅解
有学者认为我国传统诉讼理论中没有“刑事和解”这一概念，应当将Victim-Offender-Reconciliation翻译为“刑事谅解”取而代之。“在刑事诉讼中，发生在国家与被追诉人之间的‘刑事和解’与发生在被害人与犯罪人之间的‘刑事谅解’具有完全不同的法律意义，应当严格地予以区分。‘和解’是我国民事诉讼理论中一直存在的概念，甚至已经在刑事自诉理论中使用。所以，将西方恢复性司法语境下的‘Victim-Offender-Reconciliation’翻译为‘刑事谅解’而将‘刑事和解’界定为控辩双方之间的和解，不仅能够实现刑事和解概念与民事和解概念之间的‘接轨’还有利于刑事公诉和解概念与刑事自诉和解概念之间的‘并轨’” [12]按照该学者的观点，笔者认为审判阶段的刑事和解与刑事谅解的区别主要表现在主体、适用阶段的不同，前者是以被告人与被害人为主体，法官作为中间人，适用于审判阶段；后者以被告人与控方为主体，适用于审查起诉阶段。
（四）审判阶段的刑事和解与辩诉交易
“辩诉交易，是指在刑事诉讼中法院开庭审理前，提起控诉的检察官为了换取被告方作有罪答辩，提供比原来指控更轻的罪名指控或者减少控诉罪行，或者以允诺向法官提出有利于被告人的量刑建议为条件，与被告方（一般通过律师）在法庭外进行协商谈判而形成的一种司法制度。”[13]从以上定义可以看出辩诉交易主要包括指控交易、罪数交易和刑罚交易三个方面，它与审判阶段的刑事和解主要有以下区别：1、主体不同，前者的主体是检察机关与被告人或者辩护人；后者的主体是被告人与被害人。2、产生的原因不同，前者是在检察机关掌控的证据不足的情况下产生的；后者是在事实基本清楚，证据基本充分，被告人自愿认罪的前提下进行的。3、内容不同，前者包括指控交易、罪数交易和刑罚交易；后者仅仅是刑罚交易。
注释：
[1]陈瑞华教授在“宽严相济刑事政策与刑事和解研讨会”的发言，见《主题研讨——刑事和解：法律家与法学家对话录》，载《国家检察官学报》2007年第4期。
[2]陈兴良著：《刑法适用总论》（上卷），法律出版社1999年版，第710页。
[3]卞建林、王立主编：《刑事和解与程序分流》中国人民公安大学出版社2010年版，第4页。
[4][日]青山善允、伊藤真著：《民事诉讼法的争点》，有斐阁1998年版，第260页。转引自熊跃敏：《诉讼上和解的比较研究》，载《比较法研究》2003年第2期。
[5]刘凌梅：《西方国家刑事和解理论与实践介评》，载《现代法学》2001年第1期。
[6]宋英辉、袁金彪主编：《我国刑事和解的理论与实践》，北京大学出版社2009年版，第31页。
[7]陈光中、葛琳：《刑事和解初探》。载《中国法学》2006年第5期。
[8]卞建林、王立主编：《刑事和解与程序分流》中国人民公安大学出版社2010年版，第7页。
[9]孙勤著：《刑事和解价值分析》，中国人民公安大学出版社2009年版，第103页。
[10]孙勤著：《刑事和解价值分析》，中国人民公安大学出版社2009年版，第104页。
[11]孙勤著：《刑事和解价值分析》，中国人民公安大学出版社2009年版，第106页。
[12]卞建林、王立主编：《刑事和解与程序分流》中国人民公安大学出版社2010年版，第11页。
[13]卞建林、王立主编：《刑事和解与程序分流》中国人民公安大学出版社2010年版，第116—117页。
江西省宜黄县人民法院 陈宝军
房屋承租人的优先购买权是指当房屋出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买该承租房屋的权利。 1最高人民法院出台《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》不仅积极肯定了房屋承租人优先购买权的存在价值，而且进一步明确了房屋承租人优先购买权的权利性质、权利的行使条件和方式。但实践中，房屋承租人优先购买权制度还存在很多不完善之处。
一、关于房屋承租人优先购买权的两种观点
关于房屋承租人优先购买权制度，学术界和实务界至今仍存在存废之争。
主张该制度存在的理由的有：第一，房屋承租人优先购买权具有效率和秩序价值，可以充分发挥物的效用，提高物的使用效率，维护既有的物的使用关系，稳定社会经济秩序。第二，体现了实质上的公平。在出租人与承租人的关系之中，承租人因基于出租人的所有权而享有物的使用权，承租人被当然推定为“弱者”，如承租人和第三人享有平等的购买权则不利于保护弱者的合法权益，所以国家通过法律允许承租人、共有人在同等条件下优先购买，反映了在经济公平基础上国家对平等权所进行的修正，这是法律公平实现的更高层次。
与此相对，有大批学者主张废止，理由是：第一，所有权权能的要求。房屋承租人在同等条件下的优先购买权，是对出租人出卖房屋的选择权的一种限制，是对意思自治原则的侵犯，同时也一定程度上损害和制约了房屋所有人对特定人格对象的出售房屋的权利，为新的矛盾纠纷引发留下了隐患。 2第二，立法本身存在缺陷。“同等条件”规定模糊，造成适用法律上的不确定状态。出租人为了与第三人订约，双方可以先达成高价约定迫使承租人放弃权利，出租人再实际低价转让给第三人，而且优先购买权的行使令房屋所有权陷入了一种不稳定状态，房屋交易遥遥无期，善意买受人的利益遭到极大的破坏，交易安全无从谈起。 3第三，通行的制度作用显见。《合同法》虽然以基本法律的形式确定了房屋承租人享有优先购买的权利，但无法使现有的物的租赁关系处于实质的稳定之中。如果从维护房屋租赁的稳定性和承租人的权益角度出发，为各国所普遍接受的“买卖不破租赁”原则即可实现此目的。在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。第四，立法背景已演变。房屋承租人的优先购买权是应我国建国初期房产资源匮乏的经济形势要求而产生的，随着我国市场经济改革的进一步深化以及商品化住房制度的建立，房产交易市场的繁荣为居住的实现提供了多种条件和方式，承租人不购买所承租的房屋并不会影响其基本的生活需要，而且市场经济发展所需求的意思自治和交易安全却恰恰是优先购权制度所压制的法律价值。 4
二、对房屋承租人优先购买权两种观点的评析
纵观上述反对与赞成的声音，虽然反对的理由有合理成分，但笔者更赞同保留房屋承租人的优先购买权制度。所有权的行使是所有人对物进行支配，体现其支配权的过程，具体地表现为所有人依照法律规定实现其所有权各项权能的行为。所有权虽然是一种完全的支配权，但要在法律规定的范围内进行，不得滥用所有权损害社会公共利益和第三人利益，所以，所有权不受限制的理想从来就没有彻底地变为现实。“买卖不破租赁”原则也不可能完全替代房屋承租人优先购买权制度发挥效用，第三人从出租人手中购买房屋多半并不是再出租，而是出于居住、营业等需求，实质上房屋买卖后的租赁关系很难继续保持稳定的状态，对承租人而言，如没有优先购买权对出租人的约束，其合法权益很难得保护。现阶段，虽然房屋承租人优先购买权的立法背景发生了变化，但住房紧张的状况在商品房高房价的压力下必然出现反弹趋势，保留此项制度非常必要，至于立法本身存在的弊端，则可以通过正确认识优先购买权的效力、修正相关法律条文解决。
三、完善房屋承租人优先购买权制度的建议
（一）房屋承租人优先购买权的效力
房屋承租人的优先购买权是建立在先买权基础上的，先买权在我国现行立法也叫优先购买权，优先购买权既有物权效力的优先购买权，也有债权效力的优先购买权。物权的优先购买权可以对抗任何人，具有对世效力。债权的优先购买权只能在当事人间主张，不能对抗第三人。前文已述及房屋承租人的优先购买权的价值，笔者较同意给予承租人债权保护。基于债权的相对性，确立债权属性，意味着承租人的优先购买权的行使只影响承租人和出租人之间的法律关系，而对于第三人不产生约束力。在出租人尚未转移租赁房屋所有权时形成类似一物二卖关系，承租人的优先权应是优先于第三人取得物权，第三人可依其出租人之间债权合同主张不履行赔偿之诉。而在出租人已经转移房屋所有权的情况下，承租人得主张债之不履行赔偿之诉救济其优先利益。 5《合同法》中关于房屋承租人优先购买权的内容过于原则，但是最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题的解释》补充了相关内容，实现了法律体系内部的和谐统一。
（二）关于同等条件的司法判定
同等条件是指房屋出卖价格、支付方式、缔约考虑期限、附带的其他条件等方面对等。同等并非要求承租人承受的条件与第三人的完全相同，只要基本对等，并且不损害出租人的合法权益，不阻碍出租人与不特定第三人进行买卖房屋磋商即可。对于房屋价格的参照基准，有人建议对于房屋出租人与特定第三人之间具有其它诸如买卖、借贷、商贸等经济往来利益等情况的，适用金钱折算法，承租人在满足承担房屋售价加上金钱折价总和的基础上得主张房屋优先购买权。 6鉴于人格利益商品化理念对于传统民法理念的突破，增加基于特定第三人产生的人格利益，转移到房屋价款之中，有其合理的部分，也符合市场经济规律的发展，但实践中应慎重审查出租人与特定第三人是否存在规避承租人优先购买权行使的情形。
（）关于损害承租人优先购买权的救济期限
除斥期间仅适用于形成权，期间届满权利当然消灭。据此，如将承租人的优先购买权定性为形成权，除斥期间届满后，承租人便不可主张权利，出租人仅因期间届满就能对抗承租人而无需提出其他抗辩理由，承租人的实体权利会消灭，并且除斥期间不适用中止、中断和延长的规定，这样不利于完整地保护承租人的权利。所以，对损害承租人优先购买权的救济期限应适用诉讼时效。《民法通则》规定普通诉讼时效为二年，考虑到救济期限太长不利于鼓励交易，太短不利于维护承租人的利益，所以建议适用一年的特殊诉讼时效。实践中可能存在出租人未通知承租人转让房屋，第三人又多次易手的情形，如承租人因自己的疏忽错过在合理期限内主张优先购买权，多年以后再主张，对出租人和第三人来说不公平，建议一年的诉讼时效从承租人知道其优先购买权被侵害之日起算，但从出租人与第三人签订房屋买卖合同或实际转让之日起不超过三年为宜。另外，《民法通则》第138条规定：“超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制”，适用诉讼时效相比较除斥期间而言有灵活之处，也给承租人的权利实现提供了多种可能。
（）对承租人的限制
1、承租人必须是基于居住与出租人建立租赁关系的，才享有优先购买权，出于商业和其他用途的不能享有。如此才符合承租人优先购买权制度侧重维护承租人的居住、生活、休憩利益的主旨。2、承租人优先购买权的效力只及于其承租范围内的房屋，按对“出租人出卖租赁房屋”的通常理解，承租人与未承租房屋部分没有太大的依赖关系，故不能主张优先购买权。3、承租人经出租人同意将房屋转租，从实际占有房屋和对房屋的依赖关系出发，由次承租人享有优先购买权较合理，但如果承租人转租未经出租人同意，承租人和次承租人都不应享有优先购买权。4、一个房屋上存在多个租赁关系时，房屋可分割出卖的，各承租人仅对承租的部分享有优先购买权，承租人就承租部分放弃优先购买权的，其他承租人对此不能主张优先购买权；不可分割的，各承租人能协商一致的按协商结果处理，不能协商一致的由承租房屋所占整体房屋比例最大的承租人享有整体房屋的优先购买权，若放弃则按比例大小依次类推。
（五）与其他权利冲突的解决
1、与善意第三人的买受权。《物权法》已将善意取得的范围扩展至不动产，在房屋出租人与善意第三人已经依法办理了房屋产权过户手续的情况下，第三人取得房屋所有权。“两利相权取其重”，基于债权关系产生的承租人的优先购买权须让位于物权，据此，承租人不能再主张优先购买权，不能请求善意第三人返还房屋。2、与其他共有人的优先购买权。共有人的优先购买权是基于物权关系产生的，承租人的优先购买权是基于债权关系产生的，根据物权优于债权的原理，共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。3、与拍卖中最高竞价者的买受权。按最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定，出租人用拍卖方式出卖房屋应提前通知享有优先购买权的承租人，承租人未到场的视为放弃。据此，承租人的优先购买权不能对抗拍卖中最高竞价者的买受权。承租人如到场参与拍卖，则成为竞买人，所享有的权利应当与其他竞买人无异。但有可能承租人因各种客观理由不能到现场参与竞买，应建议承租人享有报价的权利，如现场竞价低于承租人的报价，由承租人以报价买受房屋。
北安市法院 王胜宇
陈宝军
摘要：刑事和解是在我国构建和谐社会的大背景下刑事司法领域的一种新理念，它是对我国传统刑事诉讼的反思，也是对新的刑事司法理念的探索。近年来无论是法律实务界还是理论界都在积极的探索刑事和解制度。作为基层法院或者法官，要探讨刑事和解必须首先对审判阶段的刑事和解的概念有个界定，它是研究探讨审判阶段刑事和解其他问题的基础和前提，所以笔者提出审判阶段刑事和解是指在刑事审判阶段，被害人与犯罪人在法官的主持下，自愿就被害人补偿进行对话、协商，使犯罪人责任承担具有轻缓化的一种犯罪处置方式。该定义具有的基本内涵为审判阶段的刑事和解是一种犯罪处置方式，发生在审判阶段，由法官作为中间人，内容是被害人与被告人自愿的进行对话、协商，结果是使被告人的刑事责任得到轻缓化处理。并明确了审判阶段的刑事和解与民事调解、私了、刑事谅解、辩诉交易等概念的区别。
关键词：审判阶段 刑事和解 犯罪处置方式 轻缓化
一、问题的提出
刑事和解是在我国构建和谐社会的大背景下刑事司法领域的一种新理念，它是对我国传统刑事诉讼的反思，也是对新的刑事司法理念的探索。近年来全国很多地方的司法机关，特别是检察机关，进行了积极有益的探索，甚至形成了一些指导性的文件，并取得了一定的社会成果，例如，无锡市的公检法司《关于刑事和解工作的若干意见（试行）》。理论界也对刑事和解作了探讨，主要集中在刑事和解的理论基础、刑事和解的必要性与可能性，对刑事和解的程序设计。而对审判阶段的刑事和解的探讨比较少，尽管如此，一些地方法院还是在进行积极探索，例如无锡市中院及基层法院的刑事和解试点，再如2009年郑州市中院对河南首例重罪案刑事和解后，被告人得到轻判。可以说，不论是在实践中还是在理论上，刑事和解都在成长中，“刑事和解现象的出现有两个鲜明的特征：第一，它从来不是在什么有系统的、现成的理论指导下展开的一项改革，这项改革实际上是司法实践中带有一定自生自发性的、自下而上的一个改革试验。第二，刑事和解制度没有一个固有的模式，它基本上是边探索、边试验、边调整。”[1]所以笔者认为作为基层法院或者法官，要探讨刑事和解必须首先对审判阶段的刑事和解的概念（以下简称为审判阶段的刑事和解）有个界定，它是研究探讨审判阶段刑事和解其他问题的基础和前提，正如陈兴良教授认为任何科学的发展，总是与构成该学科内容的概念的明确和完整紧密联系的。只有在概念统一，内涵确切的条件下，才有可能对某一问题进行研究。[2]
二、和解的释义
所谓“和解”“从字面含义来看，‘和’的含义是‘平和、和缓、和谐、和睦’，而‘和解’的含义则是‘不再争执，归于和好’。可见，日常用语意义上的‘和解’实际上就是以平和的方式来解决问题，其中‘和’是手段，‘解’是目的。”[3]在人类原始社会末期就存在着以赎金代替复仇的纠纷解决机制。和解的思想渊源于中国古代儒家思想倡导的人和、兼爱、不争、至善，是我国文化的精髓。正如孔子所言：“礼之用，和为贵”，“听讼，吾犹人也。必也使无讼乎”就是要求法官在审理案件时不要轻易做出判决，要采取双方都乐于接受的调解方式解决纠纷，以“无讼”作为审判的最终价值追求，在其思想的影响下，我国古代一直以“贱讼”思想占主导地位，直到明清时期江南等地区才出现“健讼”的现象，但是被誉为“东方一枝花”的调解仍然发挥着重要的作用，从“马锡五审判模式”到近几年最高法对各级法院的调解工作要求，都把调解或和解作为纠纷的主要解决方式，为构建社会主义和谐社会发挥法院应有的作用。在西方国家的诉讼理论上，和解可分为诉讼外和解与诉讼上和解。通常意义上的诉讼上和解是指在诉讼系属中，当事人双方于诉讼的期日，在法官的参与下经协商和让步而达成的以终结诉讼为目的的合意。[4]由此可以看出此处的诉讼上和解主要是指在审判阶段的和解。
三、刑事和解的释义
关于刑事和解的诸种观点中比较有代表性的主要有以下三种：1、刘凌梅学者认为，刑事和解，又称加害人与被害者的和解（即Victim-Offender-Reconciliation，简称VOR），是指在犯罪后，经由调停人，使加害者和被害者直接相谈、协商，解决纠纷冲突。其目的是恢复加害人和被害者的和睦关系，并使罪犯改过自新，复归社会。[5]这种理解实际上是对西方VOR 的翻译。2、宋英辉教授认为，我们现在的刑事和解，实际上并不是刑事案件刑事部分的和解，而是在刑事案件的民事部分和解后，被害人对加害人刑事处罚有一个宽容的态度，有关机关通过审查，对加害人作出比较宽缓的处理。因此，刑事和解并不是当事人对刑事部分的处分，这一点与辩诉交易有本质的区别。也正是从这个意义上讲，刑事和解，并不违反法律的基本规定。当然，有学者主张刑事部分也可以和解，但在目前的法律框架下做不到，刑事部分的和解是将来立法解决的问题。[6] 3、陈光中、葛琳博士认为，刑事和解是一种以协商合作形式恢复原有秩序的案件解决方式，它是指在刑事诉讼中，加害人以认罪、赔偿、道歉等形式与被害人达成和解后，国家专门机关对加害人不追究刑事责任，免除处罚或者从轻处罚的一种制度。[7]
从以上的刑事和解的定义可以看出都是将刑事和解的概念尽量细化，我们并不反对这种做法，但是毕竟现代意义的刑事和解出现在20世纪70年代，还是个新生事物，实践初步展开，理论正在探讨，诸多问题还没有深入研究形成统一的共识。所以，笔者认为在现阶段情况下应当把刑事和解作为一个开放性的概念，不能将范围定义的过于狭窄，例如，有学者认为“刑事和解是指控辩双方在刑事诉讼中，通过对话和协商，就刑事纠纷的解决达成一致意见，从而终结诉讼，不再将案件移交法庭审判的活动。[8]就将刑事和解看成是在审查起诉阶段的刑事和解，从而排除了侦查、审判，甚至执行阶段的刑事和解。孙勤博士认为刑事和解，是指刑事诉讼活动中，被害人与犯罪人在某种机构或者人员的主持下，自愿就被害补偿进行对话，协商，使犯罪人责任承担具有宽缓倾向的一种犯罪处置方式。[9]笔者赞同孙勤博士的意见，将刑事和解界定为一个开放性的概念，笔者在此基础上提出审判阶段刑事和解的概念。
四、审判阶段刑事和解的基本内涵
笔者认为审判阶段刑事和解是指在刑事审判阶段，被害人与犯罪人在法官的主持下，自愿就被害人补偿进行对话、协商，使犯罪人责任承担具有轻缓化的一种犯罪处置方式。审判阶段刑事和解的定义具有以下基本内涵：
（一）、审判阶段的刑事和解是一种犯罪处置方式。按照传统刑罚观，刑罚的根据主要有报应刑论和目的刑论，报应刑论强调善有善报，恶有恶报，刑罚就是对犯罪分子做坏事的一种报应，目的刑论强调刑罚的主要目的是一般预防和特殊预防的统一，即使实施了危害社会的行为的人承担刑事责任，防止其以后重新犯罪和防止那些尚未犯罪的人走上犯罪的道路。不管是报应刑论还是目的刑论都可归纳为刑罚裁量和刑罚执行这两个方面。而刑事和解的提出突破了传统的刑罚方式，它是以传统的刑罚为基础，吸纳了新的方式，例如在实践中有的被告人家庭条件不好，通过协商确定，被告人给受害人种植、收割庄稼，帮受害人做房子等等方式。刑罚的本质存在四种理解可能：一是刑罚适用方式，二是刑事责任承担方式，三是刑罚执行方式，四是犯罪处置方式。[10]笔者也赞同第四种理解因为刑罚适用、刑事责任承担、刑罚执行都不能涵盖刑事和解的责任承担方式，只有犯罪处置方式可以更全面的反应现象，揭示了刑事和解的本质。
（二）、刑事和解是发生在审判阶段，由法官作为中间人。既然案件移送到了法院，大部分案件经过公安机关的侦查和检察机关的审查起诉，基本上确定了被告人有罪，在这种情况下，如果被告人自愿认罪，可以更容易的与被害人达成和解协议。笔者认为，在审判阶段更有利于刑事和解，理由是不管是侦查机关还是检察机关它们都是站在被告人的对立面，尽量最大可能的追究被告人的刑事责任，而法官是公正的化身，法官不偏不倚的地位决定了能够中立的对待被告人和检察机关，在被告人和被害人心中树立了公正的信念。同时由法官作为中间人主持刑事和解也体现了司法在处理纷争中的作用，有利于平衡被告人、被害人和国家的利益和地位。需要指出的是，法官在刑事和解中的作用只是做被告人、被害人的思想工作，释明法律规定与利害关系，使被告人与被害人在自愿合法的基础上达成刑事和解协议，法官不得使用胁迫、诱导的方式迫使被告人与被害人达成刑事和解协议，具体法官该怎么做还有待于理论界和法律实务界作进一步的探讨。
（三）、审判阶段刑事和解的内容是被害人与被告人自愿的进行对话、协商。“刑事和解是具有特殊活动内容的犯罪处置方式。在这种活动中，犯罪人与被害人的对话、协商构成刑事和解活动的主要内容。对话侧重的是双方认识、情感的沟通交流；协商侧重的是对具体问题的商量协议。对话、协商的目的在于被害补偿，包括物质补偿和精神补偿；而被害补偿又是通过对话协商实现和确定的。”[11]美国犯罪学家约翰•R•戈姆在《刑事和解程序：一个实践和理论架构的考察》一文中提出“叙说理论”（Narrative Theory），叙说理论认为，被害人叙说是一种有效的心里治疗方式，被害人在法官的主持下，在和解的过程中向被告人和法官讲述被害的经历，能够降低其恐惧和焦虑，而且还能在思想上教育加害人，使其认识到自己所造成的损害，能够时刻的体会到自己行为的严重后果，从而使其真诚的认错、觉悟，不再犯罪，积极赔偿被害人，有利于实现恢复正义。
（四）、审判阶段刑事和解的结果是使被告人的刑事责任得到轻缓化处理。所谓轻缓化，是指法官对犯罪人的判处比一般情况轻的刑罚，主要表现在“轻”和“缓”上，“轻”强调从轻、减轻或者免于刑事处罚，“缓”强调积极使用缓刑。在《最高人民法院关于构建社会主义和谐社会提供司法保障的若干意见》第18条提出，对于轻微犯罪等，主观恶性小、人身危险性不大，有悔改表现，被告人认罪取得被害人谅解的，尽可能地给他们改过自新的机会，依法从轻、减轻处罚。另外还提出对于因婚姻家庭、邻里纠纷等民间矛盾激化引发的案件，应被害方的过错行为引发的案件，案发后真诚悔罪并积极赔偿被害人损失的案件，应慎用死刑立即执行。从以上可以看出，对符合刑事和解案件的被告人轻缓化处理是有现实依据的。需要指出的是，法官在对刑事和解的被告人进行轻缓化处理的过程中必须在法律规定的幅度内进行裁量，例如我国刑法第263条关于抢劫罪的规定：以暴力、胁迫或者其他方法抢劫公私财物的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。除了具有减轻情节之外，笔者认为法官不应超过法律规定的底限，即法官不能判决二年有期徒刑更不能判决一年有期徒刑，这时要使被告人得到轻缓化处理法官可以通过判决三年有期徒刑缓期三年执行的方式判决，从而使被告人与被害人服判，也可以防止检察院抗诉。
五、审判阶段刑事和解与相关概念的区别
（一）审判阶段的刑事和解与法官主导的民事调解
法官主导的民事调解是指人民法院审理民事案件的过程中，法官可以在查明事实的基础上，根据自愿合法的原则，居间调处，促使民事纠纷主体相互谅解、妥协，达成纠纷解决的合意。法官主导的民事调解是私法自治和权利处分原则的表现，作为一种纠纷解决机制，是中国固有的传统，在审判中占有重要的地位。当事人在法官的斡旋下可以适当的放弃自己的权利和利益，从而使纠纷得到以双方都能接受的方式解决。在刑事诉讼中，自诉案件的调解和刑事附带民事调解就属于这一领域。而在审判阶段的刑事和解中法官只是一个中间人，法官的任务就是召集双方、释明法律权利与义务、说明利害关系、确认刑事和解协议等等，至于能不能达成和解，法官不得强迫、引诱，不得偏向任何一方，在整个过程中被告人与被害人始终站在主导地位。所以审判阶段的刑事和解与法官主导型的民事调解的最大区别就是法官的作用、地位不同，前者法官的作用很小，而后者是纠纷双方与法官都占主导地位。
（二）审判阶段的刑事和解与私了
私了是指纠纷主体在没有中立的第三者介入的情形下，依靠自身或者他人私人力量解决纠纷的一种机制，其基本特征就是没有中立的第三者并且没有程序性。与调解相比，私了更强调的纠纷主体的自由处分权，而审判阶段的刑事和解是发生在审判阶段，也就是说私了这种纠纷解决机制是在还没有进出诉讼程序，公权力介入之前才能行使的，并且私了没有法官作为中间人，这是两者的明显区别，
（三）审判阶段的刑事和解与刑事谅解
有学者认为我国传统诉讼理论中没有“刑事和解”这一概念，应当将Victim-Offender-Reconciliation翻译为“刑事谅解”取而代之。“在刑事诉讼中，发生在国家与被追诉人之间的‘刑事和解’与发生在被害人与犯罪人之间的‘刑事谅解’具有完全不同的法律意义，应当严格地予以区分。‘和解’是我国民事诉讼理论中一直存在的概念，甚至已经在刑事自诉理论中使用。所以，将西方恢复性司法语境下的‘Victim-Offender-Reconciliation’翻译为‘刑事谅解’而将‘刑事和解’界定为控辩双方之间的和解，不仅能够实现刑事和解概念与民事和解概念之间的‘接轨’还有利于刑事公诉和解概念与刑事自诉和解概念之间的‘并轨’” [12]按照该学者的观点，笔者认为审判阶段的刑事和解与刑事谅解的区别主要表现在主体、适用阶段的不同，前者是以被告人与被害人为主体，法官作为中间人，适用于审判阶段；后者以被告人与控方为主体，适用于审查起诉阶段。
（四）审判阶段的刑事和解与辩诉交易
“辩诉交易，是指在刑事诉讼中法院开庭审理前，提起控诉的检察官为了换取被告方作有罪答辩，提供比原来指控更轻的罪名指控或者减少控诉罪行，或者以允诺向法官提出有利于被告人的量刑建议为条件，与被告方（一般通过律师）在法庭外进行协商谈判而形成的一种司法制度。”[13]从以上定义可以看出辩诉交易主要包括指控交易、罪数交易和刑罚交易三个方面，它与审判阶段的刑事和解主要有以下区别：1、主体不同，前者的主体是检察机关与被告人或者辩护人；后者的主体是被告人与被害人。2、产生的原因不同，前者是在检察机关掌控的证据不足的情况下产生的；后者是在事实基本清楚，证据基本充分，被告人自愿认罪的前提下进行的。3、内容不同，前者包括指控交易、罪数交易和刑罚交易；后者仅仅是刑罚交易。
注释：
[1]陈瑞华教授在“宽严相济刑事政策与刑事和解研讨会”的发言，见《主题研讨——刑事和解：法律家与法学家对话录》，载《国家检察官学报》2007年第4期。
[2]陈兴良著：《刑法适用总论》（上卷），法律出版社1999年版，第710页。
[3]卞建林、王立主编：《刑事和解与程序分流》中国人民公安大学出版社2010年版，第4页。
[4][日]青山善允、伊藤真著：《民事诉讼法的争点》，有斐阁1998年版，第260页。转引自熊跃敏：《诉讼上和解的比较研究》，载《比较法研究》2003年第2期。
[5]刘凌梅：《西方国家刑事和解理论与实践介评》，载《现代法学》2001年第1期。
[6]宋英辉、袁金彪主编：《我国刑事和解的理论与实践》，北京大学出版社2009年版，第31页。
[7]陈光中、葛琳：《刑事和解初探》。载《中国法学》2006年第5期。
[8]卞建林、王立主编：《刑事和解与程序分流》中国人民公安大学出版社2010年版，第7页。
[9]孙勤著：《刑事和解价值分析》，中国人民公安大学出版社2009年版，第103页。
[10]孙勤著：《刑事和解价值分析》，中国人民公安大学出版社2009年版，第104页。
[11]孙勤著：《刑事和解价值分析》，中国人民公安大学出版社2009年版，第106页。
[12]卞建林、王立主编：《刑事和解与程序分流》中国人民公安大学出版社2010年版，第11页。
[13]卞建林、王立主编：《刑事和解与程序分流》中国人民公安大学出版社2010年版，第116—117页。
江西省宜黄县人民法院 陈宝军
房屋承租人的优先购买权是指当房屋出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买该承租房屋的权利。 1最高人民法院出台《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》不仅积极肯定了房屋承租人优先购买权的存在价值，而且进一步明确了房屋承租人优先购买权的权利性质、权利的行使条件和方式。但实践中，房屋承租人优先购买权制度还存在很多不完善之处。
一、关于房屋承租人优先购买权的两种观点
关于房屋承租人优先购买权制度，学术界和实务界至今仍存在存废之争。
主张该制度存在的理由的有：第一，房屋承租人优先购买权具有效率和秩序价值，可以充分发挥物的效用，提高物的使用效率，维护既有的物的使用关系，稳定社会经济秩序。第二，体现了实质上的公平。在出租人与承租人的关系之中，承租人因基于出租人的所有权而享有物的使用权，承租人被当然推定为“弱者”，如承租人和第三人享有平等的购买权则不利于保护弱者的合法权益，所以国家通过法律允许承租人、共有人在同等条件下优先购买，反映了在经济公平基础上国家对平等权所进行的修正，这是法律公平实现的更高层次。
与此相对，有大批学者主张废止，理由是：第一，所有权权能的要求。房屋承租人在同等条件下的优先购买权，是对出租人出卖房屋的选择权的一种限制，是对意思自治原则的侵犯，同时也一定程度上损害和制约了房屋所有人对特定人格对象的出售房屋的权利，为新的矛盾纠纷引发留下了隐患。 2第二，立法本身存在缺陷。“同等条件”规定模糊，造成适用法律上的不确定状态。出租人为了与第三人订约，双方可以先达成高价约定迫使承租人放弃权利，出租人再实际低价转让给第三人，而且优先购买权的行使令房屋所有权陷入了一种不稳定状态，房屋交易遥遥无期，善意买受人的利益遭到极大的破坏，交易安全无从谈起。 3第三，通行的制度作用显见。《合同法》虽然以基本法律的形式确定了房屋承租人享有优先购买的权利，但无法使现有的物的租赁关系处于实质的稳定之中。如果从维护房屋租赁的稳定性和承租人的权益角度出发，为各国所普遍接受的“买卖不破租赁”原则即可实现此目的。在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。第四，立法背景已演变。房屋承租人的优先购买权是应我国建国初期房产资源匮乏的经济形势要求而产生的，随着我国市场经济改革的进一步深化以及商品化住房制度的建立，房产交易市场的繁荣为居住的实现提供了多种条件和方式，承租人不购买所承租的房屋并不会影响其基本的生活需要，而且市场经济发展所需求的意思自治和交易安全却恰恰是优先购权制度所压制的法律价值。 4
二、对房屋承租人优先购买权两种观点的评析
纵观上述反对与赞成的声音，虽然反对的理由有合理成分，但笔者更赞同保留房屋承租人的优先购买权制度。所有权的行使是所有人对物进行支配，体现其支配权的过程，具体地表现为所有人依照法律规定实现其所有权各项权能的行为。所有权虽然是一种完全的支配权，但要在法律规定的范围内进行，不得滥用所有权损害社会公共利益和第三人利益，所以，所有权不受限制的理想从来就没有彻底地变为现实。“买卖不破租赁”原则也不可能完全替代房屋承租人优先购买权制度发挥效用，第三人从出租人手中购买房屋多半并不是再出租，而是出于居住、营业等需求，实质上房屋买卖后的租赁关系很难继续保持稳定的状态，对承租人而言，如没有优先购买权对出租人的约束，其合法权益很难得保护。现阶段，虽然房屋承租人优先购买权的立法背景发生了变化，但住房紧张的状况在商品房高房价的压力下必然出现反弹趋势，保留此项制度非常必要，至于立法本身存在的弊端，则可以通过正确认识优先购买权的效力、修正相关法律条文解决。
三、完善房屋承租人优先购买权制度的建议
（一）房屋承租人优先购买权的效力
房屋承租人的优先购买权是建立在先买权基础上的，先买权在我国现行立法也叫优先购买权，优先购买权既有物权效力的优先购买权，也有债权效力的优先购买权。物权的优先购买权可以对抗任何人，具有对世效力。债权的优先购买权只能在当事人间主张，不能对抗第三人。前文已述及房屋承租人的优先购买权的价值，笔者较同意给予承租人债权保护。基于债权的相对性，确立债权属性，意味着承租人的优先购买权的行使只影响承租人和出租人之间的法律关系，而对于第三人不产生约束力。在出租人尚未转移租赁房屋所有权时形成类似一物二卖关系，承租人的优先权应是优先于第三人取得物权，第三人可依其出租人之间债权合同主张不履行赔偿之诉。而在出租人已经转移房屋所有权的情况下，承租人得主张债之不履行赔偿之诉救济其优先利益。 5《合同法》中关于房屋承租人优先购买权的内容过于原则，但是最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题的解释》补充了相关内容，实现了法律体系内部的和谐统一。
（二）关于同等条件的司法判定
同等条件是指房屋出卖价格、支付方式、缔约考虑期限、附带的其他条件等方面对等。同等并非要求承租人承受的条件与第三人的完全相同，只要基本对等，并且不损害出租人的合法权益，不阻碍出租人与不特定第三人进行买卖房屋磋商即可。对于房屋价格的参照基准，有人建议对于房屋出租人与特定第三人之间具有其它诸如买卖、借贷、商贸等经济往来利益等情况的，适用金钱折算法，承租人在满足承担房屋售价加上金钱折价总和的基础上得主张房屋优先购买权。 6鉴于人格利益商品化理念对于传统民法理念的突破，增加基于特定第三人产生的人格利益，转移到房屋价款之中，有其合理的部分，也符合市场经济规律的发展，但实践中应慎重审查出租人与特定第三人是否存在规避承租人优先购买权行使的情形。
（）关于损害承租人优先购买权的救济期限
除斥期间仅适用于形成权，期间届满权利当然消灭。据此，如将承租人的优先购买权定性为形成权，除斥期间届满后，承租人便不可主张权利，出租人仅因期间届满就能对抗承租人而无需提出其他抗辩理由，承租人的实体权利会消灭，并且除斥期间不适用中止、中断和延长的规定，这样不利于完整地保护承租人的权利。所以，对损害承租人优先购买权的救济期限应适用诉讼时效。《民法通则》规定普通诉讼时效为二年，考虑到救济期限太长不利于鼓励交易，太短不利于维护承租人的利益，所以建议适用一年的特殊诉讼时效。实践中可能存在出租人未通知承租人转让房屋，第三人又多次易手的情形，如承租人因自己的疏忽错过在合理期限内主张优先购买权，多年以后再主张，对出租人和第三人来说不公平，建议一年的诉讼时效从承租人知道其优先购买权被侵害之日起算，但从出租人与第三人签订房屋买卖合同或实际转让之日起不超过三年为宜。另外，《民法通则》第138条规定：“超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制”，适用诉讼时效相比较除斥期间而言有灵活之处，也给承租人的权利实现提供了多种可能。
（）对承租人的限制
1、承租人必须是基于居住与出租人建立租赁关系的，才享有优先购买权，出于商业和其他用途的不能享有。如此才符合承租人优先购买权制度侧重维护承租人的居住、生活、休憩利益的主旨。2、承租人优先购买权的效力只及于其承租范围内的房屋，按对“出租人出卖租赁房屋”的通常理解，承租人与未承租房屋部分没有太大的依赖关系，故不能主张优先购买权。3、承租人经出租人同意将房屋转租，从实际占有房屋和对房屋的依赖关系出发，由次承租人享有优先购买权较合理，但如果承租人转租未经出租人同意，承租人和次承租人都不应享有优先购买权。4、一个房屋上存在多个租赁关系时，房屋可分割出卖的，各承租人仅对承租的部分享有优先购买权，承租人就承租部分放弃优先购买权的，其他承租人对此不能主张优先购买权；不可分割的，各承租人能协商一致的按协商结果处理，不能协商一致的由承租房屋所占整体房屋比例最大的承租人享有整体房屋的优先购买权，若放弃则按比例大小依次类推。
（五）与其他权利冲突的解决
1、与善意第三人的买受权。《物权法》已将善意取得的范围扩展至不动产，在房屋出租人与善意第三人已经依法办理了房屋产权过户手续的情况下，第三人取得房屋所有权。“两利相权取其重”，基于债权关系产生的承租人的优先购买权须让位于物权，据此，承租人不能再主张优先购买权，不能请求善意第三人返还房屋。2、与其他共有人的优先购买权。共有人的优先购买权是基于物权关系产生的，承租人的优先购买权是基于债权关系产生的，根据物权优于债权的原理，共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。3、与拍卖中最高竞价者的买受权。按最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定，出租人用拍卖方式出卖房屋应提前通知享有优先购买权的承租人，承租人未到场的视为放弃。据此，承租人的优先购买权不能对抗拍卖中最高竞价者的买受权。承租人如到场参与拍卖，则成为竞买人，所享有的权利应当与其他竞买人无异。但有可能承租人因各种客观理由不能到现场参与竞买，应建议承租人享有报价的权利，如现场竞价低于承租人的报价，由承租人以报价买受房屋。
北安市法院 王胜宇
