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财政部


财政部关于国有外贸企业执行《商品流通企业财务制度》若干问题的通知
1993年6月7日，财政部

国务院各有关部门，各省、自治区、直辖市及计划单列市财政厅（局）：
为了贯彻落实《企业财务通则》，做好财务制度改革工作，财政部颁发了《关于贯彻实施新的企业财务制度有关政策衔接问题的通知》（以下简称《通知》），对国有企业在新旧财务制度转换过程中的若干政策衔接问题作出了统一规定。现就国有外贸企业的一些具体问题通知如下：
一、关于建立资本金制度后，现有资金如何处理问题
外贸企业按《通知》执行后，对于以入股方式向职工个人筹措的资金，作为个人资本金，但实行风险抵押承包或集资经营办法的企业，对职工交纳的承包风险抵押款或集资款，作为流动负债。
企业结余的出口风险基金、后备基金结合生产发展基金一并处理。结余的专用拨款和专用基金中的茶叶蚕茧改进费，转作国家资本金。
企业结余的职工福利基金应按来源的比例，将从成本、费用中提取的福利费结余转作流动负债；将从留用资金及其他来源形成的集体福利基金结余，转作公益金管理。
企业挂帐的以前年度超亏自补资金以及归还1987年底以前专项借款形成的挂帐款，按以下顺序弥补：专用基金（不含更新改造基金、大修理基金和茶叶蚕茧改进费）、出口风险基金、后备基金。未弥补完的余额，列入未分配利润以负数反映。
企业主管部门集中收取的企业留利资金，应在年度决算中单独反映。企业如收到上级拨入用于弥补亏损的款项，列入本年利润核算；如收到上级拨入用于建设的款项，作为国家专项拨款处理。
企业专用资金备抵余额，属于专用基金和专用拨款的结余，应按原渠道恢复为专用基金和专用拨款后予以处理。
二、关于规范成本开支范围，改革费用核算制度问题
1．国内进货成本统一按原始价格核算后，外贸企业在1993年6月30日以前的库存出口商品、库存其他商品和在途出口商品仍按原有规定核算，所含进货费用（即购进和调入商品在到达交货地车站、码头以前支付的各项费用和手续费）随销售随处理；在1993年7月1日以后购进和调入商品发生的进货费用直接列作经营费用，计入本期损益。
国内购进商品的原始价格与经营费用按下列原则划分：
从工厂直接购入的商品，以工厂开出售货发票所列价格为原始价格，在价格之外支付工厂代垫的运杂费、保险费、保管费等计入经营费用；
从门市直接收购的商品，以实际支付的价格总额和应缴纳税金为原始价格，购入以后支付的各项费用计入经营费用；
从其他企业调入的商品，按其他企业的原始价格执行，支付其他企业的调拨经营费或运杂费、保险费、保管费、挑选整理费、包装费、手续费等各项费用计入经营费用，支付其他企业的利息应计入财务费用；
委托其他企业收购的商品，按其他企业实际支付的价格总额和应缴纳的税金为原始价格，支付受托企业的各项费用比照支付其他企业调拨费用处理；从其他企业购入的商品，以其他企业开出售货发票所列价格为原始价格，在价格之外支付的代垫运杂费、保险费、保管费等计入经营费用。
2．执行新的财务制度后，外贸企业出口成本中不再列支供货出口奖励、出口风险支出、织内销绸用丝补贴支出。原规定经批准从商品流通费中在限额内按实列支的简易建筑费，不再从费用中列支。经营茶叶、丝绸的出口企业所提的茶叶、蚕茧改进费，不再按标准提取，企业可根据需要按实列支，其中茶叶、蚕茧改进费并入技术开发费，茧灶维修费作为固定资产修理费，直接计入管理费用。外贸企业缴纳的商会会费，允许计入管理费用。各地方自行规定从成本、费用中提取新产品开发基金、技术开发费、简易建筑费、外贸实业基金等不规范的做法，一律废止。
3．《商品流通企业财务制度》规定，在管理费用中列支的涉外费，是指出国费用和实行报帐制的境外机构经费。允许在管理费用中按规定比例内据实列支的业务招待费，包括接待国内、国外宾客的宴请费、礼品费、举办招待会经费和由企业负担的其他接待费用，以及开展国内外购销业务中必需的活动经费。
4．企业从国外购进商品的进价成本是指进口商品在到达目的港口以前发生的各种支出。委托其他单位代理进口商品，支付的手续费、到达目的港口以后的港口费用、运杂费、检验费、劳务费等应直接计入经营费用；支付的受托单位代垫资金利息及银行财务费，计入财务费用；在进口合同价格之外结算承付的属进口商品到达目的港口以前的运费、保险费计入进价成本，收入或支付的佣金冲减或计入进价成本。
三、关于改革营业收入以及利润分配核算管理制度问题
1．一切业务收入均必须纳入损益核算。在进出口业务中发生的速遣费收入、涉外保险劳务费收入以及其他各项劳务费、酬金收入，列入其他业务收入核算。企业调剂外汇（包括各类留成、奖励等外汇）发生的外汇价差收入，一律列入汇兑损益核算。易货贸易业务必须纳入损益核算，具体办法另行下发。
2．代理进口、代理出口业务属于代购、代销性质，改按代购代销业务进行核算，不再把代理进口成本和代理出口销售收入纳入本企业盈亏核算，但对货款及有关费用的结算办法继续按原有规定执行。对原加工补偿出口销售业务，属于外贸企业自营的，作为商品销售业务核算；属于外贸企业代理的，改按代购代销业务核算。
3．对出口商品调拨业务，调出企业以自营方式向调入企业收取的经管费，计入商品销售收入；如以代理方式向调入企业收取手续费的，则按代购代销业务进行核算。
4．根据《企业财务通则》规定，企业发生的逾期三年确实不能收回的应收款项，作为坏账损失处理。结合实际情况，外贸企业对以前发生的逾期应收款项，应进行清理，对确实不能收回的部分，以及以后发生的逾期三年确实不能收回的应收款项，每笔金额超过20万元或全年累计金额超过50万元的，要报经主管财政机关审核批准。
5．外贸企业如期按《企业财务通则》和《商品流通企业财务制度》实行统一的利润分配制度后，“八五”期间，企业在不发生亏损挂帐的前提下，对属于同类产品三年内的对外来料加工装配工缴费纯收入、速遣费收入净额、中国人民保险公司付给的涉外保险劳务费和全年累计30万元以内的技术转让净收入，可以继续作为单项留利，全部转作盈余公积金。其他各种单项留利政策一律停止执行。
四、关于改革工资财务管理制度问题
按照《商品流通企业财务制度》规定，职工工资分别列入经营费用和管理费用。为了维护国家及其他投资者的权益，增加企业的积累，外贸企业发放的各项奖金计入费用必须按照以下规定执行：
1．实行缴纳所得税并将税后利润按资分配办法的企业，允许将全部职工奖金计入费用；实行上缴利润办法的企业，职工奖金计入费用要分步实施，具体步骤由财政机关根据企业的承受能力决定，即：中央企业由财政部决定，地方企业由各省级财政厅（局）决定。
2．对于职工奖金计入费用的企业，各地财政机关对外贸企业的工资总额原则上按照本地区省级劳动部门统计公布的上年每人平均工资总额和本年物价指数，以及企业正式职工人数进行核定。实行总额包干，不得突破。
如果实行上述办法的条件尚不具备，可以实行“总挂总提”的工效挂钩办法，将工资总额与实现利润挂钩，并考核出口收汇和企业净资产增值指标，把职工工资的增长控制在企业经济效益增长幅度之内。外贸企业工效挂钩办法，必须报经主管财政机关和劳动部门审核批准。
3．对于职工奖金尚未计入费用的企业，所需奖励基金经主管财政机关批准，从企业缴纳所得税（或相当于所得税的利润）后的利润中提取，同时作为流动负债管理。
4．按照上述规定执行后，取消各部门、各地方规定的一切单项奖励政策，实行规范化的职工工资财务管理制度。
五、关于住房等职工集体福利设施财务管理问题
根据《商品流通企业财务制度》规定，企业非经营用固定资产要分别核算。外贸企业自行购建住房等职工集体福利设施，不得超过累计从税后利润中提取的公益金总额，同时要按购建职工集体福利设施的金额将公益金结转盈余公积金。职工住房的收支要单独管理、单独核算，按规定年限计算的折旧费，可以计入管理费用，但日常维护管理费用应从收取的租金中支付，收取的租金实难解决的大宗修理费用（不含应由职工个人负担的室内装修、装璜支出），在报经主管财政机关审核后，也可计入管理费用。企业按照国家有关房改规定，向职工出售住房发生的净损失（即所得收入与住房帐面净值的差额），计入营业外支出。
六、关于经贸教育补助资金的财务管理问题
为了支持经贸教育事业的发展，加速经贸人才的培养，解决经贸教育事业经费不足的问题，可以实行“集资办学”的办法，由经贸院校向用人单位筹集部分事业经费。外贸企业自愿支付的经贸教育补助资金，计入营业外支出。经贸院校筹集的资金，用于补充财政拨入事业经费以及自筹基本建设之不足，不得挪作它用，并如数列入年终决算报送主管财政机关审核批复。财政部、经贸部联合印发的《筹集经贸教育补助资金规定》相应废止。
七、关于编报外汇收支情况表问题
外贸企业统一执行《商品流通企业财务制度》后，为了满足国家宏观管理的需要，促进企业加强外汇核算，除按规定编报月份、年度会计报表以外，年度终了时必须加报《外汇收支使用情况表》，系统地反映企业出口收汇、进口用汇以及自有外汇的来源、使用和结余情况，随同年度会计报表一并报送主管财政机关。报表格式，将另行印发。
八、关于年度财务报告的审核批复问题
按照《商品流通企业财务制度》规定，企业按期提供的年度财务报告应由中国注册会计师审查签字后，报送主管财政机关。外贸企业的年度财务报告，属于外商投资性质和股份经营组织形式部分，应由中国注册会计师审查签字；属于国有企业及其控股企业部分，如不具备中国注册会计师审查条件，则应由主管财政机关直接审核批复。
九、关于企业多种经营如何执行新制度问题
外贸企业开展科、工、贸多种经营，组建集团性质的经济实体后，如何执行新制度，应视其主管业务而定。凡以商品流通为主营业务的、具备法人资格的独立核算企业，应执行《商品流通企业财务制度》。对企业内部的某些独立核算单位如不以商品流通为主营业务，可按其业务性质执行相应的财务制度。企业根据自身经营特点和内部管理需要，可制定内部的财务管理规定，并报主管财政机关备案。
十、关于新的财务制度组织实施问题
新的财务制度由各级财政机关按照企业的财政预算管理级次组织实施，即：中央外贸企业由财政部组织实施，地方外贸企业由地方财政厅（局）组织实施。各级财政机关要认真部署，加强外贸企业在新旧制度转换中的指导、检查、监督，保证企业顺利地向新的财务制度实现平稳过渡。在执行中发现的问题，请及时函告我部，以便进一步补充完善。


广东省广州市人民政府


广州市购买商品房贷款抵押规定
广州市人民政府


第一章 总则
第一条 为活跃本市房地产市场，加强购买商品房的贷款抵押管理，保障当事人合法权益，根据国家有关法律法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定所称购买商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的价款后，由贷款银行代其支付其余购房款，而将所购不完全产权的商品房作为履行债务担保抵押给贷款银行，待清偿全部贷款本息才取得完全产权的商品房的购房行为。
本规定所称抵押物，是指将购买现成商品房或预购在建商品房设定抵押的标的物；所称购房人、借款人与抵押人，抵押权人与贷款银行，分别为同一权利人。
第三条 凡在本市行政区域内办理购买商品房贷款抵押的，必须遵守本规定。
第四条 商业银行按本规定为购房人办理商品房贷款抵押业务，应遵守国家的有关金融法律、法规的规定。
第五条 广州市国土局、房地产管理局（以下简称登记主管机关）负责商品房抵押物的登记、处分等管理工作；中国人民银行广州市分行负责商品房贷款业务的监管和协调。

第二章 贷款抵押
第六条 办理购买商品房贷款抵押业务，由房地产开发企业（以下简称开发企业）凭商品房预售许可证与贷款银行共同商定，签订合作协议书，并送登记主管机关备案。
申请购买商品房贷款抵押的，应由约定贷款银行办理。
第七条 购房人申请贷款抵押应符合下列条件：
（一）具有合法的身份证明；
（二）首期购房付款应达到规定比例；
（三）信誉良好，确有偿还贷款本息能力。
第八条 购房人以购买的现成商品房或以预购的在建商品房设定抵押物的，必须向贷款银行提交申请书和合法有效的购房合同。
第九条 以购买的商品房设定抵押物，其合法占有的土地使用权应同时抵押，如其土地使用权已先行抵押的，须征得原抵押权人的书面同意。
第十条 具有下列情形之一的商品房，不得设定贷款抵押：
（一）未取得商品房预售许可证的；
（二）房地产权属有争议的；
（三）属于违法用地和违法建筑或临时建筑的；
（四）行政、司法机关依法限制房地产权转移的；
（五）法律、法规规定不得贷款抵押的其他情形。
第十一条 购房人办理购买商品房贷款抵押时，应与贷款银行签订贷款抵押合同。合同内容应包括：
（一）抵押当事人的姓名或名称、住宅或营业所在地；
（二）贷款的金额、币种、用途、期限、利率、支付方式或地点、本息归还方式；
（三）抵押物的座落、用途、结构、面积、成交价值、使用期限、房地产权证书或预售房契约编号；
（四）抵押物的权证保管；
（五）抵押物的占管方式、占管责任、归还方式及意外毁损、灭失的责任；
（六）抵押物的保险金额和保险受益人；
（七）抵押物的处分方式及受偿人的顺序；
（八）违约责任；
（九）争议的解决方式；
（十）约定的其他有关事项。
第十二条 购买商品房贷款抵押合同可以由公证部门公证；在港澳台地区或境外签订的合同应依法见证或认证。

第三章 抵押登记
第十三条 购房人与贷款银行签订贷款抵押合同之日起30日内（在港澳台地区或境外签订的贷款抵押合同在见证或认证之日起60日内），双方应持贷款抵押合同、购房合同、身份证明及有关资料向登记主管机关申请办理抵押登记。
以购买在建商品房作抵押的，应办理抵押登记备案；以购买现成商品房作贷款抵押的，应办理抵押登记。
凡办理抵押登记的，应先办妥房地产权属登记。
第十四条 申请抵押登记，登记主管机关对证件齐备、权属来源清楚的应自受理之日起15日内核准登记事项，并将抵押登记备案证明书或他项权证发给贷款银行。
第十五条 购买商品房贷款抵押合同，应自核准抵押登记备案颁发备案证明书或核准抵押登记颁发他项权证之日起生效。
第十六条 凡已办理抵押登记备案而贷款抵押关系未终止的，开发企业应在房屋竣工验收合格之日起30日内，到登记主管机关办理房地产证，并通知贷款银行、抵押人，补办抵押登记。
第十七条 贷款抵押权属发生变更的，当事人应在变更之日起30日内办理变更登记。
贷款抵押关系终止时，当事人应自终止之日起30日内办理注销登记。

第四章 保证与监督
第十八条 贷款抵押合同登记备案生效后，贷款银行即为该贷款抵押商品房工程建设的监督机构，行使对所贷购房款的使用和工程建设检查的权利，开发企业应接受监督。
第十九条 开发企业必须向贷款银行提供下列保证事项：
（一）保证抵押贷款专款专用；
（二）保证购房人用抵押贷款购买的商品房按期、按质竣工、交付使用；
（三）双方约定的其他保证事项。
上述保证事项可以在双方合作协议书中约定。
第二十条 开发企业应在贷款银行设立专项帐户，将所收购房款存入专项帐户，由贷款银行监管。
贷款银行应根据双方约定，按期转拨款项，保证贷款抵押商品房工程建设的需要。
第二十一条 开发企业因故终止已抵押商品房工程建设的，应从终止之日起10日内通知贷款银行与购房人，并应清偿贷款银行本息和赔偿购房人经济损失。

第五章 抵押物的占管与处分
第二十二条 商品房贷款抵押期间，商品房由抵押人占管。占管期间抵押人应维护抵押物的安全、完好，不得擅自改变其使用性质，不得拆建。贷款银行有权按贷款抵押合同的约定，检查抵押人占管的抵押物。
第二十三条 商品房贷款抵押期间，抵押人或贷款银行未经对方书面同意，不得将抵押物变卖、赠与，或以其他方式处置抵押物，但有本规定第二十六条情形的除外。
抵押物发生继承或遗赠的，承受人应及时通知贷款银行。
第二十四条 商品房贷款抵押期间，抵押人如将房屋出租的，应当征得贷款银行的书面同意。
第二十五条 抵押人死亡、失踪的，抵押物的合法继承人、受遗赠人或代管人可以继续履行贷款抵押合同。
第二十六条 有下列情形之一的，贷款银行有权申请处分抵押物：
（一）抵押人不履行合同的；
（二）抵押人死亡、失踪而无人代其履行合同的；
（三）抵押人的继承人、受遗赠人或代管人不愿履行合同的；
（四）抵押人被宣告解散或破产的；
（五）抵押人受刑罚羁押无法履约，无人代其继续履行合同的。
第二十七条 依照本规定第二十六条所列情形，贷款银行、抵押人及有关当事人对抵押物处分有异议的，可依法向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
对抵押物处分没有异议的，应向登记主管机关提出申请。登记主管机关在接到处分抵押物申请之日起30日内，应做出决定。
第二十八条 抵押物的处分应按下列方式处理：
（一）拍卖；
（二）变卖；
（三）折价抵偿。
第二十九条 对抵押物的处分，当事人要求对抵押物进行评估的，由登记主管机关指定的房地产估价机构评估。
第三十条 处分抵押物所得款项，按抵押人和抵押权人出资比例分配。其中抵押人的份额依照下列顺序分配：
（一）支付处分抵押物的费用；
（二）扣缴抵押物应缴的税费；
（三）剩余金额交还抵押人。
抵押人所得的金额不足偿还所欠贷款银行本息的，贷款银行有权追索不足部分。

第六章 法律责任
第三十一条 购房人、贷款银行、开发企业及其他有关当事人应当履行合同约定的义务。违约的，应依法承担违约责任；造成他人经济损失的，应赔偿经济损失。
第三十二条 购房人办理商品房贷款抵押登记时，隐瞒真实情况或以虚假身份证明及其资料，骗取贷款抵押登记的，除依法赔偿经济损失外，并由登记主管机关按所骗取金额的5％以下处以罚款；情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十三条 在商品房抵押占管期间，抵押人未经贷款银行同意，擅自变卖、出租、赠与该商品房的，其行为无效；随意改变、损坏房屋内部结构，能恢复原状的，应恢复原状；造成经济损失的，应依法赔偿经济损失，并由登记主管机关分别处以1000元以上5000元以下的罚款
。
第三十四条 开发企业将购房贷款挪作他用的，贷款银行有权拒绝拨款，并由建设主管机关依照有关房地产开发经营法规予以处罚。
第三十五条 当事人对行政处罚不服的，可依照《中华人民共和国行政诉讼法》、《行政复议条例》有关规定，申请行政复议或向人民法院提起诉讼。
第三十六条 由于不可抗力致使抵押物全部或部分灭失、毁损的，抵押占管人应及时告知有关当事人，在取得有关主管部门证明以后，可免除借款人向贷款银行重新提供或增加担保的责任。但不能免除偿还贷款银行本息的责任。

第七章 附则
第三十七条 购买解困房、安居工程住房，需贷款抵押的，适用本规定；购买住房制度改革的房屋，需贷款抵押的，可以参照本规定执行。
第三十八条 本规定自一九九六年一月一日起施行。



1996年1月1日