关于印发《福建专员办门户网站管理办法》的补充通知

上一篇: 成都市门（楼）牌管理办法
下一篇: 吉林市人民政府关于公布继续执行的行政事业性收费项目目录的决定

　　2010年7月19日，原告赖某（丙方）与被告钢管公司（甲方）、第三人成教学校（乙方）签订《实习协议》，约定：甲方为乙方提供学生实习基地，期限自签约之日至2011年1月18日，实习期满，表现良好者可在甲方继续工作，并享受正式员工待遇；甲方负责实习人员岗前培训、考核管理，准时发放工资；乙方按时安排人员到岗实习，协助甲方做好管理工作；丙方自愿到甲方实习并服从管理，辞职须按程序交接，擅自离职的，不支付工资；丙方属实习岗位，按招聘简章的待遇支付工资。签约当日，原告进入被告公司从事轧机工作。被告招聘的工人与实习生实行同工同酬。原告每月工资800元，另发有其他补贴。2010年11月原告在工作时受伤，经仲裁后原告不服，起诉确认原、被告之间存在劳动关系。另查明，成教学校是为成人提供各类学历教育和技术培训的事业法人。2010年5月，其将原告登记在《报名册》上，但未对原告进行过培训，原告未在该校上课。学校未收取原告培训费，也未向原告颁发学生证和培训证书。
本案争议焦点是原告与被告是否成立劳动关系。笔者认为双方建立的是劳动关系。理由如下：
1．原告不属在校学生实习。在校学生实习是指高等教育院校尚未毕业的在校生，根据教学需要，由学校安排到机关或企事业单位参加社会实践以巩固课堂知识，是学校教学的延伸，一般不视为就业，实习生与单位不成立劳动关系。但本案原告并非成教学校的全日制在校生，该校未对原告进行培训，也未收取培训费、未颁发学生证和培训证书等，即原告不受成教学校的管理，其到被告公司“实习”并非学校对其教学培训的延伸。所以，原告不属于在校学生实习。
2．双方符合劳动关系的本质特征。首先，原告与被告符合法律规定的劳动主体资格；其次，原告在被告公司“实习”，接受被告的管理，遵守被告关于辞职等规章制度，形成管理与被管理的从属关系；再次，原告独立从事被告业务组成部分的轧机工作，被告按招聘工人的待遇向原告支付工资及补贴，双方形成有偿劳动。根据劳社部《关于确立劳动关系有关事项的通知》的规定，原、被告之间完全符合劳动关系的本质特征。
3．《实习协议》不应成为认定劳动关系的障碍。用人单位为降低用工成本，规避法律义务，常采用类似签订实习协议的方式行招工之实。在此类案件事实认定上，应着重审查实习人员是否为未毕业的在校学生、实习是否为学校教学的组成部分、实习人员是否以学习技能为目的以及用人单位对实习人员考核管理、支付报酬情况等进行综合认定，而不应仅依据实习协议进行事实认定，以实现法律事实与客观事实的相统一，运用法律的评价与指引功能抵制用人单位的违法行为，保护劳动者的合法权益。

（作者单位：重庆市江津区人民法院）
无证二手房（期房）买卖之法律风险与控制

作者：陈召利 主页：www.law-god.com

虽然房屋在未取得两证（房屋所有权证和国有土地使用证）前进行交易危险重重，但是高风险往往伴随着高收益，于是诸多购房者往往难以抵制低房价的巨大诱惑，心存侥幸，铤而走险。当然，一帆风顺，获得高收益者不乏其人，然而更多的是高风险的受害者，钱财两空。风险无处不在，只有清醒地认识无证二手房买卖中究竟存在哪些风险，才有可能事前预防至少是有所准备。
一、 无证二手房买卖之法律风险
（一） 二手房买卖合同无效之风险
卖房人欲出售尚未取得两证的房屋，首当其冲的法律障碍就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定。根据该条规定，卖房人未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让。虽然实践中法院对于无两证的二手房买卖合同的法律效力存在不同的看法，有的法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”而认定合同无效，也有的法院认为《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定并非强制性规定而是管理性规定，只是规范房屋权属不能发生变更，但是对合同效力没有影响。其实，我们完全没有必要拘泥于《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定的法律性质的争论，而应该注意到《中华人民共和国合同法》第五十一条对于无权处分的合同效力作了明确规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。反面言之，无处分权的人处分他人财产，权利人不追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权，则合同无效。所谓处分权，是所有权的一项权能，对于二手房买卖来说，卖房人只有取得房屋权属证书，才依法取得房屋所有权而有权处分该房屋（授权处分行为不予考虑），因此，如果卖房人在取得房屋权属证书前出卖该房屋，二手房买卖合同的效力待定，如果发生争议时卖房人仍未取得房屋权属证书，则二手房买卖合同应认定无效。
（二） 房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定
现实中无两证的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按约交付并办理房屋权属变更登记，直接取决于开发商能否按约交付并办理房屋权属变更登记。而商品房的建设期限较长，能够如期完工并交付取决于诸多主客观条件，不确定性因素较多，难以控制。
（三） 房屋质量难以保证
现实中无两证的二手房更多的是期房，在建成之前房屋质量如何根本无从判断，这必然为二手房的交付留下了质量隐患。
（四） “一房二卖”不可不防
无两证的二手房买卖无法办理预告登记，这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，卖房人极有可能将房屋出售给他人。
当然，这里只是列举了主要可能发生的法律风险，还有卖房人的对外抵押、信用破产等等。
二、无证二手房买卖之风险控制
在初步了解了无两证的二手房买卖的各种风险后，接下来必须考虑如何才能有效避免、最少是最大程度地降低可能发生的各类风险。
实践中主要采取以下两种做法：
做法一，签订二手房买卖预合同，也就是约定将来某个时刻签订二手房买卖合同。这样的话，二手房买卖预合同的法律效力不会存在问题。但是，一旦将来卖房人不愿签订二手房买卖合同，则购房者无法取得房屋而只能追究卖房人的损害赔偿责任。
做法二，签订二手房买卖合同，并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。这样的话，是可以有效避免二手房买卖合同被判定无效的法律风险。
本律师认为，上述两种做法各有利弊，但均存在一个致命的缺陷，就是在二手房买卖合同尚未生效前，全部房款或者部分房款如何支付？因为卖房人通常是因为急需资金周转才出售房屋，基本不可能在签订合同后不要求支付任何款项，通常会要求购房者支付房屋总价或者大部分款项。而此时二手房买卖合同尚未生效，购房者一旦支付房款，其合法权益如何保障？结合长期的工作实践，本律师认为上述两种做法都必须辅以借款合同才能在有效规避法律风险的同时达到合同双方当事人的目的。具体采取上述哪一种做法，应主要根据购房者的个人意愿来决定：
如果购房者的购买该房屋的意愿相当强烈，则应当签订二手房买卖合同，并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。同时签订借款合同，在二手房买卖合同生效前，将约定的房款以借款的方式支付。
如果购房者的购买该房屋的意愿不是十分强烈，也就是说购房者认为可以购买该房屋，也可以购买其他房屋，而更注重权益的保障，则应当签订二手房买卖预合同，并约定高额的定金，当然最高不得超过合同标的的20%。而对于高于定金的部分款项则须签订借款合同并以借款的方式支付。
当然，无论采取上述哪一种做法，务必确保借款合同和二手房买卖（预）合同的有效衔接，如合同效力，定金的约定，款项的性质转换，违约责任等等。总的来说，无两证的二手房买卖存在极高的风险，建议尽量不要购买。如购房者执意购买无两证的二手房，因相关操作较为复杂，建议尽可能寻求专业法律人士帮助，以最大程度地降低法律风险，保障自己的合法权益。