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已出卖但未过户的房屋能否作为被执行财产/魏建国

作者:法律资料网 时间:2024-07-25 02:02:54  浏览:9448   来源:法律资料网
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[案情]


赵某借王某20万元到期未还,王某起诉,法院判决赵某还款。但判决生效后,赵某未履行付款义务,王某申请法院执行,要求拍卖赵某的一处房产偿还欠款。执行人员将该房产查封。该房居住人杜某提出异议,称该房是其合法财产,不是赵某的财产,要求解除查封。经查,该房是杜某1年前花11万元从赵某手中购买的,已付房款,但过户手续因赵某未提供房权证,一直未办。


[分歧]


对债务人已出卖给他人但未过户的房屋,法院能否予以查封,存在两种不同意见:第一种观点认为,杜某所提异议不成立,因为房屋产权没有转移,该房仍然属于赵某财产。第二种观点认为,杜某所提异议成立。因为买卖合同有效,杜某已付购房款,且实际占有和管理了该房产,其利益应受到法律保护;赵某应当继续履行合同,将房产过户到杜某名下;法院应当解除查封。


[评析]


笔者同意第二种观点:


1.赵某和杜某房屋买卖合同有效 从物权法第十五条的规定:未办理物权登记的,不影响合同效力。《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释》(一)第九条第一款规定“法律、行政法规规定应当办理登记手续,但未规定登记生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力”来看,房屋买卖合同并不因是否登记而影响其效力。根据诚实信用原则,赵某应当继续履行合同,将房产过户到杜某名下。


2.房屋产权虽未转移,法院也不可执行房屋 (1)债权具有平等性。杜某作为买卖房屋合同的债权人,王某作为借款合同的债权人,二人地位是平等的,都应当受到法律同等的保护,并不能因为谁先起诉或谁先申请强制执行而获得一种优先于其他债权人的权利,因此,如果法院为了执行王某诉赵某的生效判决而强制执行房屋,实质上就赋予了王某对该房屋的优先权,这与债权的平等性是相悖的。(2)第三人(买方)已付清全部价款并实际占有不动产,并对未办理过户登记客观上没有过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《规定》)第十七条规定:“第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中,杜某由于房产出卖人赵某的原因(办理总房权证),导致不能提出过户申请,对未及时办理房产证没有过错,法院查封应当解除。(3)尚未办理过户登记时,买方对房屋的权利尚不是物权,但因其已付清全部价款并实际占有不动产,其权利接近于物权。考虑到买方对办理过户手续客观上没有过错,以及民间对事实物权的认可,故此种情况下认可买方已经取得了相当于物权的权利。法律并没有绝对地要求,只要不动产法律上的权利是被执行人的,就一定要不顾第三人的利益进行执行,这是为保护已经履行了全部实质义务的买方,维护交易秩序的稳定。(4)杜某基于对房屋的合法占有权,可以对抗第三人。杜某从赵某手中购买房屋后,因故未办理产权过户手续,房屋产权未转移,毫无疑问,赵某仍是法律上的房屋所有权人。但是赵某享有的所有权已经是一种法律上受到限制的所有权,这种限制实际上是因为买受人所享有的合法占有权对所有权的限制。买受人杜某基于其与出卖人赵某之间的买卖合同而对该房屋已经合法占有,享有占有权,这种占有虽非物权,但具有权利推定、占有保护、占有持续三大功能,甚至具有物权的某些效力。各国物权法都设立了占有之诉以保护占有人所享有的占有权,对抗来自他人对占有的非法侵害。对占有权的保护在物权法、民法通则中都有所体现。因此,杜某可以基于其合法的占有权对抗王某的请求。(5)“买卖房屋未办理产权变更登记,房屋产权未转移,房屋就可以作为债务人的财产予以执行”,系对法律的片面理解。法律的价值是公平、正义和秩序,法院执法也要体现法律的价值,即通过法院审判、执行活动最大限度的实现社会的公平、正义和秩序。如果不顾杜某与赵某之间的购房合同,强制执行杜某正在占有使用中的房屋,必须会侵害杜某的利益,不仅对杜某而言有失公平,也是对稳定的社会秩序的破坏,这种靠损害一个合法利益而保护另一个合法利益的做法,是法律所不允许的。


综上,杜某的执行异议成立,应解除对该房屋的查封。


(作者单位:河南省淅川县人民法院)
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西藏自治区人民政府关于2006年冬季-2007年春季森林防火的命令

西藏自治区人民政府


西藏自治区人民政府关于2006年冬季-2007年春季森林防火的命令

西藏自治区人民政府令第74号


  根据《中华人民共和国森林法》、《森林防火条例》和《西藏自治区森林防火实施办法》的有关规定,为切实做好今冬明春我区森林防火工作。特发布森林防火命令:


  一、森林防火期和紧要期
  自2006年11月15日至2007年5月31日,为冬、春森林防火期。其中,自2006年l2月15日至2007年4月30日,确定为森林防火紧要期。在此基础上,各地(市)根据气象(旱情)可提前进入防火期或延长防火期。


  二、加大森林防火宣传力度,增强森林防火意识
  近几年我区虽未发生大的森林火灾,但森林防火工作中要坚决克服松懈麻痹思想,必须坚持往年森林防火宣传工作中行之有效的方法和措施,继续加大有关森林防火法律法规的宣传教育力度,切实增强全民对森林火灾的法律意识和防范意识,使森林防火工作做到家喻户晓,人人皆知。


  三、坚持预防为主,强化火源管理
  森林防火要坚持“预防为主,综合治理”的方针和“以人为本,科学扑救”的思想。在森林防火期间,要特别强化野外火源管理工作,重点地段、入山路口要重点防范,安排专人看守;必须严格执行各种用火审批制度,逐一落实防范措施,对未经许可擅自在林区用火者,要按有关规定从重查处。发现林火时,任何单位和个人有责任、有义务主动参加灭火,并立即向当地政府和林业主管部门报告,做到“打早、打小、打了”,有效遏制森林火灾的发生。
  森林防火紧要期,严禁在林区从事采伐和调运椽子木、横梁木、下桨木、青岗柴禾、竹子等生产活动;严禁开垦林地、毁林和上山打猎以及采集林下资源;严禁无证人员进山从事一切作业,尤其是当地群众上山放牧的由乡政府和村委会进行登记;严禁在林区内进行实弹演习、爆破、勘察等活动。
  在防火紧要期内,要严格燃放烟花、爆竹的管理,严禁在林区内举办篝火晚会、野炊等活动,防止家火引起山火。旅游景点、旅游路线上的防火宣传由承办单位负责。


  四、加强组织领导,全面落实各项工作
  各级政府主要领导和林业主管部门主要负责人必须认真履行森林防火第一责任人和主要责任人的职责,层层签订森林防火目标责任书。实行各级领导分级、分片包干负责制,森林防火要纳入乡规民约。一旦发生林火,各级政府、森林防火指挥部和有关部门领导,必须立即赶赴现场组织扑救。对违反规定引起森林火灾的,不但要追究肇事者的责任,而且还要视情追究有关领导的行政责任以及法律责任。全区森林防火期间,各级政府和林业主管部门,要依据2006年9月全国秋冬季森林防火工作会议要求,充分认识做好森林防火事关社会和谐稳定大局,事关资源安全和生态安全大局,事关林业发展大局的特殊重要意义,从实际出发、因地制宜,把森林防火作为各项工作中的重中之重抓紧抓好。要保障森林防火宣传及扑救经费,积极做好物资储备和扑火机具等设备的全面检修,确保防火、灭火的需要;武警西藏森林部队要进入高度的临战状态,人员、车辆、扑火机具等必须达到90%的在位率和完好率,要协同各级森林防火指挥部,切实做好我区的森林防火工作;各地、县各类专业、半专业扑火队伍以及乡(镇)级森林防火突击队,要提前做好防火灭火的一切准备。一旦发生森林火灾,气象、交通、民政、公安、卫生、邮电等部门,应积极主动做好相关工作。林区干部、群众、驻军、商户及外来人员,应在各级森林防指挥部门的统一组织下,积极投入森林火灾的扑救,切实做到党政军警民联防、联动,确保把森林火灾的损失降到最低程度。


  五、严格执行森林火灾报告制度,加强森林火灾案件的查处工作
  各级政府和森林防火指挥部,对本辖区发生的森林火情,必须严格按照有关规定及时、准确逐级上报自治区森林防火办公室,不得封锁消息、虚报、瞒报、迟报和拒报;对虚报、瞒报、迟报和拒报,造成国家森林资源损失的,要追究其责任;在森林防火期内,各级森林防火部门必须坚持24小时值班,森林防火电台必须坚持每天按时开机,防火紧要期必须有领导带班。各级政府和森林防火指挥部,要切实加强对森林防火案件的查处工作。森林公安人员在发生森林火灾时要把主要精力放在取证上,会同当地公安部门组成强有力的专案组,对人为的火灾案件,要及时全力侦破,并依法严惩肇事者,起到警示和教育作用。


自治区主席 向巴平措
二○○六年十一月十七日

关于印发葫芦岛市改善金融生态建设信用社区工作实施细则的通知

辽宁省葫芦岛市人民政府办公室


葫政办发〔2005〕100号 关于印发葫芦岛市改善金融生态建设信用社区工作实施细则的通知


各县(市)区人民政府,市政府有关部门:
  现将《葫芦岛市改善金融生态建设信用社区工作实施细则》印发给你们,请认真贯彻执行。
二00五年十一月三日葫芦岛市改善金融生态建设信用社区工作实施细则为改善葫芦岛市金融生态,创建金融生态示范区,促进就业和再就业,支持非公有制经济和中小企业发展,加快老工业基地振兴,依据《辽宁省改善金融生态建设信用社区试点工作实施办法》和《辽宁省改善金融生态建设信用社区试点工作实施办法操作规程》,结合葫芦岛市实际,制定本实施细则。
一、信用社区的组织领导
  信用社区建设工作由市政府信用社区建设工作领导小组统一领导。市领导小组由主管副市长任组长,并由市金融办、人民银行、银监局、财政、国税、地税、劳动保障、民政、发改委、经委、工商、质监等部门组成。领导小组下设办公室和信用社区评审委员会。办公室设在市金融办,负责日常督办、检查、指导、协调等工作。信用社区评审委员会由市金融办牵头,各银行、财政、国税、地税、工商、质监、民政等单位参加,负责对社区进行信用等级评审工作。信用社区的具体建设实施工作由城市区级人民政府和社区(居民街道办事处)、居民委逐级负责。
二、申请信用社区评级的条件
  社区达到下列标准均可申请信用社区评级:
1、社区内下岗失业人员小额担保贷款借款人不低于10人,且贷款到期还款率达到95%以上(含95%);
2、社区内贷款企业或个人合计达到50户(人)。
三、申请信用社区评级的时间
  办公室受理社区呈报信用社区评级申请的时间为每年的12月1日至31日,超过时限的,需待下一年度重新申请。
四、申请信用社区评级的程序
1、提出申请。凡达到本实施细则第二项要求的社区,均可向市领导小办公室提出书面申请,并将本社区基本情况说明、信用社区建设工作方案及办公室要求的其他材料作为信用社区评定申请的附件一并上报。办公室接到社区申请后,应在次年1月10日前将申请发至各相关
部门。
2、征集意见。为便于社区掌握情况,提高工作效率,信用社区建设相关单位应在接到办公室传来的社区书面申请后于每年3月20日前,向领导小组办公室书面通报社区下列情况:
(1)小额担保贷款业务经办银行提供最近连续4个季度小额担保贷款本息偿还率统计表(贷款未到期的,只统计还息率;社区内企业按实际所在地进行统计,下同);
(2)贷款银行提供最近连续4个季度各项贷款本息综合偿还率统计表、新增贷款不良率;
(3)各银行提供最近连续4个季度已受理银行诉讼社区内借款人经济维权案件结案率、结案案件执行率、执行案件执结率数字;
(4)税务机关根据社区提供的社区内企业名单提供最近连续4个季度社区内企业缴纳税费情况及与全市平均水平的比较结果;
(5)具有收费职能的有关行政管理部门和行业社团组织负责提供本部门最近连续4个季度社区内企业或居民创业除税收以外的其他费用(包括隐性费用)所占营业收入比例数字;
(6)银监分局每年3月20日前负责向办公室提供本市最近连续4个季度新增贷款不良率情况及2002年以来每年贷款不良率情况;提供上年法院已受理银行经济维权案件结案率、结案案件执行率、执行案件执结率和全市平均数字;
(7)工商管理部门于每年3月20日前向办公室提供上年平均的企业或居民创业除税收以外的其他费用(包括隐性费用)所占收入比例情况。
3、整理意见。办公室应在每年3月25日前将各社区呈报的信用社区评级申请连同相关部门提供的数据按申报的信用等级进行整理后,分别提交信用社区评审委员会评审。
4、开会评审。信用社区评审委员会应于收到办公室转交的申请后3个工作日内召开评审会,不能现场参会的成员单位必须以书面形式投票。评审实行一票否决制。当一个社区弃权票超过五分之一时,按未通过处理。
5、公布结果。办公室应于收到评审结果2个工作日内将信用社区评审委员会评审通过的信用社区名单和信用等级在当地广播、电视和报刊上公布。
五、信用社区评定方式及等级
1、信用等级评级实行半年一测档,一个一定级。有“+”号的档连续获得2次,可晋升一档;“-”号的档边疆获得2次,即向下降一档。无“+”、“-”号的档无论边疆获得多少次均不发生档级的升降变化。
2、信用社区实行动态的信用等级分类,共分为2类6级17档。由高至低的信用等级依次为:
第一类A级,分为3级9档。
A类第一级为3A级,即:3A+、3A、3A-;
A类第二级为2A级,即:2A+、2A、2A-;
A类第三级为1A级,即:1A+、1A、1A-;
第一类B级,分为3级8档。
B类第一级为3B级,即:3B+、3B、3B-;
B类第二级为2B级,即:2B+、2B、2B-;
B类第三级为B级,即:B+、B。〖HTH〗
六、信用社区等级划分标准
  3A级:社区内各类贷款到期还款率不低于98%,已受理银行依法诉讼经济维权案件结案率、结案案件执行率、执行案件执结率不低于银监分局统计的全市平均水平,银行在社区内2002年以来新增贷款不良率低于全市2002年以来新增贷款不良率平均水平,企业依法缴纳税费情况在市内处于先进水平,社区内企业或居民创业除税收以外的其他费用(包括隐性费用)占营业收入比例低于全市平均水平,不少于三项指标优于上年,即可评为3A+;一项指标劣于上年,即降为3A-。
  2A级:社区内各类贷款到期还款率不低于95%,已受理银行依法诉讼经济维权案件结案率、结案案件执行率、执行案件执结率不低于银监分局统计的全市平均水平,银行在社区内2002年以来新增贷款不良率低于全市2002年以来新增贷款不良率平均水平,企业依法缴纳税费情况在市内处于先进水平,社区内企业或居民创业除税收以外的其他费用(包括隐性费用)占营业收入比例低于全市平均水平。其中,在获得寸进尺A后的定期监测中,上述七项指标升降相抵后,不少于两项指标优于上年,即可评为2A+;一项指标劣于上年,即降为2A-。
  1A级:社区内下岗失业人员小额担保贷款到期还款率不低于95%,且社区内依法诉讼经济维权案件结案率、结案案件执行率、执行案件执结率、社区内企业、居民银行各项贷款到期偿还率、银行在社区内的不良贷款率以及依法缴纳税费情况等六方面指标都优于全市平均水平,社区内企业或居民创业除税收以外的其他费用(包括隐性费用)占营业收入比例低于全市平均水平。其中,在获得1A后的定期监测中,升降指标相抵后,不少于两项指标优于上年,即可评为1A+;一项指标劣于上年,即降为1A-。
  3B级:社区内下岗失业人员小额担保贷款到期还款率不低于95%,且社区内依法诉讼经济维权案件结案率、结案案件执行率、执行案件执结率、社区内企业、居民银行各项贷款到期偿还率、银行在社区内的不良贷款率以及依法缴纳税费情况等六方面指标都优于全市平均水平。其中,在获得3B后的定期监测中,升降指标相抵后,不少于一项指标优于上年,即可评为
  3B+;不少于两项指标劣于上年,即降为3B-。
  2B级:社区内下岗失业人员小额担保贷款到期还款率不低95%,且社区内依法诉讼经济维权案件结案率、结案案件执行率、执行案件执结率、社区内企业、居民银行各项贷款到期偿还率、银行在社区内的不良贷款率以及依法缴纳税费情况等六方面至少三个方面优于全市平均水平。其中,在获得2B后的定期监测中,升降指标相抵后,不少于一项指标优于上年,即可评为2B+;不少于两项指标劣于上年,即降为2B-。
  B级:社区内下岗失业人员小额担保贷款到期还款率不低于95%。其中:在获得B后的定期监测中,社区内依法诉讼经济维权案件结案率、结案案件执行率、执行案件执结率、社区内企业、居民银行各项贷款到期偿还率。银行在社区内的不良贷款率以及依法缴纳税费情况等六方面指标,升降数量相抵后,有一项优于上年,即可评为B+。
七、信用社区的正向激励政策
1、3A+级信用社区
信贷方面:经办银行按上级行授权对社区内信用户(企业或居民)的贷款实行授信管理和优惠利率,授信额度一次性审批,在额度内信用户可随用随贷,可取消抵押、担保、反担保及逐笔审批等手续,并可视信用户经营业务发展状况适时增加授信额度;对社区内发放的下岗失业人员小额担保贷款可取消抵押、担保、反担保手续,给予信用放款;给予社区内有稳定收入的信用户信用卡较高等级的透支额度。
保险方面:社区内企业和居民办理财产险给予最高优惠。
财政方面:以下岗失业人员小额担保贷款到期偿还率95%为基数,每高过1个百分点,由地方财政按当期社区内下岗失业人员小额担保贷款本息金额的1.5%给予该信用社区一次性奖励。
2、3A级信用社区
信贷方面:经办银行按上级行授权对社区内信用户(企业或居民)的贷款实行授信管理和优惠利率,授信额度一次性审批,在额度内信用户可随用随贷,可取消抵押、担保、反担保等手续;对社区内发放的下岗失业人员小额担保贷款可取消抵押、担保、反担保手续,给予信用放款;给予社区内有稳定收入的信用户信用卡中等等级的透支额度。
保险方面:社区内企业和居民办理财产险给予优惠。
财政方面:以下岗失业人员小额担保贷款到期偿还率95%为基数,每高过1个百分点,由地方财政按当期社区内下岗失业人员小额担保贷款本息金额的1%给予该信用社区一次性奖励。
3、3A-级信用社区
信贷方面:经办银行按上级行授权对社区内信用户(企业或居民)的贷款实行授信管理和优惠利率,授信额度一次性审批,在额度内信用户可随用随审,不用另行报批,并可取消抵押、担保、反担保等手续;对社区内发放的下岗失业人员小额担保贷款可取消抵押、担保、反担保手续,给予信用放款;给予社区内有稳定收入的信用户信用卡较低的透支额度。
保险方面:社区内企业和居民办理财产险给予优惠。
财政方面:以下岗失业人员小额担保贷款到期偿还率95%为基数,每高过1个百分点,由地方财政按当期社区内下岗失业人员小额担保贷款本息金额的0.95%给予该信用社区一次性奖励。
4、2A+级信用社区
信贷方面:对社区内信用户发放的有保理业务介入的各类贷款可免另办担保手续。
保险方面:社区内企业和居民办理财产险给予优惠。
财政方面:以下岗失业人员小额担保贷款到期偿还率95%为基数,每高过1个百分点,由地方财政按当期社区内下岗失业人员小额担保贷款本息金额的0.9%给予该信用社区一次性奖励。
5、2A级信用社区
信贷方面:对社区内信用户发放的有保理业务介入的各类贷款可免另办担保手续。
保险方面:社区内企业和居民办理财产险给予优惠。
财政方面:以下岗失业人员小额担保贷款到期偿还率95%为基数,每高过1个百分点,由地方财政按当期社区内下岗失业人员小额担保贷款本息金额的0.85%给予该信用社区一次奖励。
6、2A-级级信用社区
信贷方面:对社区内信用户发放的有保理业务介入的各类贷款可免另办担保手续。
保险方面:社区内企业和居民办理财产险给予优惠。
财政方面:以下岗失业人员小额担保贷款到期偿还率95%为基数,每高过1个百分点,由地方财政按当期社区内下岗失业人员小额担保贷款本息金额的0.8%给予该信用社区一次奖励。
7、1A+级信用社区
信贷方面:对社区内信用户发放的各类小额担保贷款取消反担保手续。
保险方面:社区内企业和居民办理财产险给予优惠。
财政方面:以下岗失业人员小额担保贷款到期偿还率95%为基数,每高过1个百分点,由地方财政按当期社区内下岗失业人员小额担保贷款本息金额的0.7%给予该信用社区一次奖励。
8、1A级信用社区
信贷方面:对社区内信用户发放的各类小额担保贷款取消反担保手续。
保险方面:社区内企业和居民办理财产险给予优惠。
财政方面:以下岗失业人员小额担保贷款到期偿还率95%为基数,每高过1个百分点,由地方财政按当期社区内下岗失业人员小额担保贷款本息金额的0.65%给予该信用社区一次奖励。
9、1A-级级信用社区
信贷方面:对社区内信用户发放的各类小额担保贷款取消反担保手续。
保险方面:社区内企业和居民办理财产险给予优惠。
财政方面:以下岗失业人员小额担保贷款到期偿还率95%为基数,每高过1个百分点,由地方财政按当期社区内下岗失业人员小额担保贷款本息金额的0.45%给予该信用社区一次奖励。
10、2B+级信用社区
信贷方面:对社区内信用户发放的各类小额担保贷款取消反担保手续。
保险方面:社区内企业和居民办理财产险给予优惠。
财政方面:以下岗失业人员小额担保贷款到期偿还率95%为基数,每高过1个百分点,由地方财政按当期社区内下岗失业人员小额担保贷款本息金额的0.4%给予该信用社区一次奖励。
11、2B级信用社区
信贷方面:对社区内信用户发放的各类小额担保贷款取消反担保手续。
保险方面:社区内企业和居民办理财产险给予优惠。
财政方面:以下岗失业人员小额担保贷款到期偿还率95%为基数,每高过1个百分点,由地方财政按当期社区内下岗失业人员小额担保贷款本息金额的0.35%给予该信用社区一次奖励。
12、2B-级信用
信贷方面:对社区内信用户发放的各类小额担保贷款取消反担保手续。
保险方面:社区内企业和居民办理财产险给予优惠。
财政方面:以下岗失业人员小额担保贷款到期偿还率95%为基数,每高过1个百分点,由地方财政按当期社区内下岗失业人员小额担保贷款本息金额的0.2%给予该信用社区一次奖励。
八、其他说明事项
1、3A级信用社区的等级评审由辽宁省建设信用社区试点工作领导小组下设的信用社区评审委员会负责;3A级以下的信用社区的等级评审由市级建设信用社区试点领导小组下设的信用社区评审委员会负责,并报省建设信用社区试点工作领导小组备案。
2、银行贷款企业和个人的信用等,由企业和个人聘请人民银行认可的有资质的评级机构或经办行指定的评级机构进行评级。3、社区内的下岗失业人员申请小额担保贷款,要由社区推荐,经街道上报,按区域分别办理。对区域内的下岗失业人员到期贷款,社区应全过程
参与回收。4、对下岗失业人员小额担保贷款偿还率超过90%的社区,财政部门按规定给予奖励,奖励资金由市、县(市)区两级财政按比例承担。对偿还率低于95%的社区,按同比例扣减业务经费。
九、本实施细则由葫芦岛市建设信用社区工作领导小组制定,并负责解释。
十、本实施细则自下发通知之日起施行。


2005.11.3


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