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有限责任公司股权转让若干问题探析/顾志强

作者:法律资料网 时间:2024-05-25 09:30:55  浏览:9002   来源:法律资料网
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有限责任公司股权转让若干问题探析

作者:顾志强 上海罗洁律师事务所


一. 股权的性质
(一). 关于股权性质的若干解说。
  何谓股权?股权的性质是什么?无论是1993年颁布的《公司法》,还是2005年新修订的《公司法》,对此均未作出明确的解释和界定。大陆法系传统公司法理论认为,股权既非债权,又非物权,而是基于股东地位而取得的包括财产权和经营管理权在内的多种权利的集合体。我国法学界对股权性质的解说众多,具有代表性的观点有以下几种:
(1)“物权(所有权)说”。该说以王利明教授为代表,其基本观点认为股权属于物权,在公司的财产中并存着两个所有权即股东所有权和公司法人所有权,并称这种现象为所有权的二重结构。所有权的二重结构并不破坏“一物一权主义”的物权基本法则。“公司享有法人所有权并不是对股东所有权的否定,只是股东所有权表现为收益权和部分处分权,而不再是完整的所有权。”
(2)“债权说”。该说认为股权的实质为民法中的债权,股东与公司的关系是债权人与债务人之间的关系。早在1930年代,中国学者即有此说,认为“公司因商业而成立,股东享受公司赢利之实益,则其所处之地位,殆与债权人之地位无异。” 迄至1980年代,学者郭锋认为“传统的股东权已经消失,股东所认股份是以请求利益分配为目的的附条件债权。也就是说,股东对公司享有的财产权是一种债权。” 而更有人认为“股权不是近似债权而根本就是债权。”
(3)“社员权说”。该说认为股东因投资于社团法人或加入社团法人而成为其成员,并基于其成员资格在团体内部拥有权利,这种权利包括股东自益权与共益权。
该说并认为股东享有社员权是作为产权交换的代价。 刘凯湘教授亦持该观点,认为“财产利益和不具有财产内容的参与利益这两种利益的结合作为社员权的客体,正是社员权区别于其他民事权利的最主要特征,也正是不能将股东权定性为物权或债权的最主要依据。”
(4)“综合权利说”。梁彗星教授认为,“股权系综合性权利,既有非财产性质的表决权,亦有财产权性质的获得股息和公司解散时取回剩余财产的权利,……是以社员权为基础的综合性权利”。
(5)“独立说”。持此说的江平教授认为“股权只能是一种自成一体的独立权利类型,” 石少侠教授认为股权既不是所有权,也不是债权,实质上是与所有权和债权并列的一种权利。
除上述主流解说外,尚有“公司法人所有权整体有机组成部分说”、“共有权说” 等。

(二).本文观点。
以上各解说从不同角度诠释了股权的内在本质,无疑均有可取之处。笔者认为,股权的性质可以被视为是股权的内涵,股权的权能则可以被视为其外延,考察事物的外延往往可以揭示其内涵。一般认为,股权的权能有多项,包括“股东对公司经营决策的参与权、监督建议权和财产请求权。” 显然,“所有权说”、“债权说”无法涵盖上述前两种权能,而“社员权说”不能很好地解释后一种权能。事实上,尽管股权“无疑当属私权范畴”, 但较之同属私权范畴的一般单一的民事权利(所有权、债权等),其具有更多和更为复杂的内涵。对股权的定性应该从其本身的固有特点去考量,而不应“削足适履”,将其硬性归于某类既有的权利之中。从这一角度出发,笔者更倾向于“综合权利说”和“独立说”。

二.股权转让的性质及法律效果
所谓转让,就其内涵而言,意味着某被转让物的权利归属发生移转,就其外延来说,广义上包括买卖、互易、赠与等民事法律行为,狭义上仅指买卖。(为行文所需,本文采狭义说)。如上文所述,股权是一种具有财产权等多种权利在内的综合性新型权利形态。与一般物品买卖关系有所不同,股权转让在本质上属于权利的买卖。
股权系公司股东独有之权利,股权的持有与股东身份的存在不可分离,全部股权的转让将导致股东身份的丧失,而非股东对任何数额股权的受让将使其具有股东身份,因此,在股东与非股东发生股权转让或者股东转让全部股权的情况下,公司的股东构成将发生变化;
股权的转让意味着股东出资数额的变动,而有限责任公司的基本运行规则是资本多数决原则(这一点在《公司法》第40条、第44条等规定中显露无疑),因此,股权的转让也将使公司内部的力量对比发生变化,进而可能产生的结果是:公司的法人治理结构、运行方向乃至利益的诉求都有可能发生相应的更动。“对于有限责任公司而言,股权的转让可能影响公司经营的稳定性,……”
因此,股权转让与一般买卖关系更进一步的区别在于:它对作为非当事方的第三人(公司)产生直接而显著的影响。

三.股权转让合同的成立与生效
股权转让作为一种双方的民事法律行为,一般通过签订股权转让合同实施。根据一般合同法理论,合同的成立与生效是两个性质完全不同的概念,两者处于不同的阶段。《中华人民共和国合同法》第44条至46条的有关规定也体现了区别合同成立与生效的立法意图。有鉴于此,本文分别从成立与生效两个方面来探析股权转让合同。
(1)股权转让合同的成立。所谓合同的成立,是指当事人就合同的主要条款达成一致意见。 “它主要表现了当事人的意思,而且强调在合同成立过程中的合意。” 因此,无论何种股权转让,只要转让方与受让方就股权转让的主要条款(如股权数额、转让价格等)达成一致,股权转让合同即告成立。
(2)股权转让合同的生效。所谓合同的生效,“是指国家对已经成立的合同予以认可,……” 。根据《合同法》第44条至46条的规定,合同的成立与生效一般同时发生,而先成立后生效的合同主要是“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效”的合同、“附生效条件”的合同、“附生效期限”的合同。在股权转让中,中外合资企业的股权转让必须经过原批准机关的批准,获得该等批准是此种股权转让合同的生效时点,而有的股权转让合同约定,“本合同经转让方董事会或股东会决议通过后生效”,或约定“本合同经公司其他股东承诺放弃受让股权时生效”等,此类股权转让合同即属附生效条件之合同,其尽管已经成立,仍须待约定条件成就时方为生效。
值得注意的是,根据新公司法第72条,“股东向股东以外的人转让股权,应当经其他股东过半数同意……”。原公司法第35条亦有相似的规定。那么,未征得其他股东过半数同意的股权转让,其合同效力如何?围绕此问题,学界和司法实践中主要有三种观点。一种观点认为,此类合同属于无效合同。其主要理由是该等合同违反了法律(公司法)的强制性规定。此观点在司法实践中较为普遍,“其基本宗旨是使公司股东得以封闭性地维持股东的人合构成,事先切断公司不喜欢的人成为股东的机会。” 第二种观点认为此类合同属于效力待定合同。如有人认为,未经全体股东过半数同意,“股权出让人在有效出让自己股权时没有完全独立进行意思表示之能力……可以被推定为类似于具有限制民事行为能力”,“主张类推适用合同法第47条之规定”(笔者注:即关于效力待定合同之规定) 第三种观点认为,此类合同属于可撤消合同。
笔者认为,上述三种观点尽管不乏合理成分,但从整体上说均有难以圆说之处。
首先,关于是否无效的问题。根据合同法,违反法律、行政法规的合同无效,股东未征得其他股东过半数同意即转让股权也确乎违反公司法的强制性规定,似乎契合合同法关于无效的规定,但仔细推究,笔者认为,公司法的该条规定是对股权转让的程序性要求,并不涉及股权转让的实质条件,这种要求并不涉及股权转让合同本身,其所针对的义务主体也仅限于股权转让方。此外,从另一个角度看,我们假定“征得股东过半数同意”构成股权转让合同的有效性条件,但公司法72条并未规定“征得股东过半数同意”的行为必须在签署股权转让合同前实施,按此推断,在股权转让合同签署当时或在此之后的一段时间内并不能判断该合同有效与否(因为此时仍有“征得股东过半数同意”的可能),而这一点,恰与“无效合同自(成立)始无效”的一般合同法理论形成矛盾。这种矛盾的出现,也印证了“未征得其他股东过半数同意之股权转让合同无效”观点的不当。
其次,关于是否属于效力待定或可撤消的问题。合同法规定的效力待定的合同有三种:限制民事行为能力人订立的合同、无权代理人以被代理人名义所订合同、无处分权人处分他人财产所订合同。股东未征得其他股东过半数同意而签订的股权转让合同明显不能归于上述任何一种。前文论及的所谓类推适用合同法第47条之说,笔者认为显然太过牵强。至于是否属于可撤消合同的问题,根据合同法,可撤消合同仅包括重大误解和显失公平两类,均与合同当事人的意思表示真实性相关,前述股权转让合同显然与之“风马牛不相及。
综上,笔者认为,股东未征得其他股东过半数同意而签订的股权转让合同仍然有效。或许有人会问,如此,则公司法72条之规定岂非失去意义?笔者认为,该规定的要旨并不在于确认股权转让合同本身的有效与否,而在于:股权转让合同的履行需要公司及其他股东的协助,如果股权转让方违反此规定,公司及其他股东可以此为据,对该等股权转让的内容不予认可,对其履行不予协助,股权转让的结果对公司及其他股东不发生效力。在此情形下,尽管合同有效,但无法得到有效的履行,受让方无法真正地行使股东权利,对股权转让方来说属于履行不能,应就此承担违约责任。


四.股权转让合同之履行:股权交付的法律界定
股权转让的前提和基础是转让合同的成立与生效,而要使其真正地完成,有赖于转让合同的履行--- 股权的交付(或称“股权的交割”)。
如前文所述,股权转让本质上是权利的买卖,这一特征使得股权的交付较之一般买卖关系中的交付复杂得多。在一般有形物买卖中,动产的交付,以转移占有为标志,不动产的交付以有权机关变更登记、受让人取得权利证书为标志,而在商标权、专利权等一般权利买卖中,以有权机关变更登记,受让人取得商标证、专利权证等为交付标志。上述买卖标的的交付标志具有法定性和唯一性的特点,其交付的界限和时点清晰无疑。而股权交付的复杂性在于:股权没有如商标权、专利权等有特定、统一的权利证书作为其表现形式,法律也没有对股权交付的界限和标志作出明确规定,这样,就导致了人们对股权交付界定中的不同认识。有人认为,有限责任公司股权转让的权利转移及新老股东的交替以公司股东名册的变更登记为准,也有人认为,股权“转让方的交付义务实际上只是体现为对公司的一种通知义务……”,“只要转让方将转让的事实以书面方式通知了公司,股权转让行为在双方当事之间即已完成,受让方此时即可取得公司股东资格,可以行使股东权利。” 此外,就笔者所知,在司法实践中以工商变更登记作为股权交付标志的较为普遍。国家工商部门总局的有关规定也持此种观点。
笔者认为,股权是一种综合性的权利,也和股东资格紧密相连。股权转让是股东资格变动和股东权利移转的统一,相对应地,股权内容包括权属和权能两个方面。权属更多地体现股东资格,而权能则侧重于股东权利。赵旭东教授认为,股权交付包括权属转让和权能移转两个方面,股权权属主要通过股东出资证明书、股东名册、工商注册文件三种形式表现出来,权属转让即将股权特定的权属证明形式进行相应的变更,主要包括公司内部股东名册变更和工商变更,权能的移转是指股东享有的各种权利,包括参与公司管理的共益权和分配公司盈利的自益权等实际地转由受让人行使。 笔者同意赵教授对股权转让内容的界定,不过,对其对权属转让的界定并不认同。笔者认为,无论是股东出资证明书、股东名册还是工商注册文件,都只是权属的表现形式,并不是权属本身(正如书面合同书与合同本身的关系一样)。先有权属的移转,后有权属形式的变更。这一点,有相关立法为证。公司登记管理条例第31条规定,“有限责任公司变更股东的,应当自股东发生变动之日起30日内申请变更登记……”。新公司法第74条规定,“依照本法第72条、第73条转让股权后,公司应当注销原股东的出资证明书,向新股东签发出资证明书,并相应修改公司章程和股东名册中有关股东及其出资额的记载。……”(笔者认为,上述规定中的“股东发生变动”和“股权转让”主要指股权权属的转移)。
那么,权属究竟何时转移呢?笔者认为,权属的转移只要具备三个条件即可完成,其一,股权转让合同约定的转移时间届至;其二,在该时间届至(或者股权转让合同未约定转移时间)的情况下,转让人已书面通知公司依法办理相关的变更手续(包括签发新的出资证明书、变更股东名册、变更公司章程、工商变更登记等);其三,股权转让没有违反法律的强制性规定(包括公司法对其他股东优先购买权的规定)。换言之,一旦转让人书面通知公司,权属转移即行完成。
至于股权交付的另一方面即股权权能的转移,由于股权的权能(包括参与公司管理、分享公司红利等),均需通过公司才可实际享有。因此,权能的转移必须有赖于公司和其他股东的协助才能实际完成。
综上,笔者认为,股权交付是股权权属转移和权能转移的统一,其中任何一项的缺少都将导致股权交付的不完整。而前者通过当事人的单方行为(书面通知公司)即可实现,后者有赖于公司和其他股东的配合方可完成。


五.股权转让中的程序规制:转让同意、强制购买及优先购买权问题---兼论新公司法第72条之规定
有限责任公司兼具人、资两合性,股东之间的信赖与合作是维系其运作的重要因素。基于这一点,不少国家和地区都对有限责任公司股东的对外股权转让(即向股东以外的人转让)作出一定的法律规制。 我国法律亦然。新公司法第72条规定,“股东向股东以外的人转让股权,应当经其他股东过半数同意……其他股东半数以上不同意转让的,不同意的股东应当购买该转让的股权;不购买的,视为同意转让。经股东同意转让的股权,在同等条件下,其他股东有优先购买权。……”。笔者认为,该条规定实际上包含了三项制度,即:转让同意制度、强制购买制度、优先购买权制度。现就该条规定中的有关问题进行探讨。
(1)关于转让同意制度。在此项制度中,有两个问题值得注意。其一:“过半数同意”意味着在股权转让问题上,股东以人数而不是持股数额进行表决,这是对“资本多数决原则”的例外。笔者认为,此种规定乃基于以下考量:设定转让同意制度的根本目的在于维系公司股东之间的稳定关系和公司的“人合”性,股东对涉及“人合”性质的事项表决,自应实行“一人一票制。”行文至此,引申出的一个问题是:公司法有关条文的表述似有不严谨之嫌。该法第43条规定,“股东会会议由股东按照出资比例行使表决权;但是,公司章程另有规定的除外。”根据该条规定,除非章程另有规定,股东会决议均适用“资本多数决”原则,而在第72条关于“过半数同意”的规定中,并没有排除股东会表决这种形式。本文认为,在第43条中,如果就前述事宜设置除外条款,在表述上将更为严谨。其二:对于“过半数同意”的表决基数,原公司法规定为“全体股东”(该法第35条),而新公司法规定为“其他股东”。显然,新公司法的规定更为合理。因为,“全体股东”包含拟转让股权的股东自身,而对于“转让股权的股东自身而言,征求其同意是无实际意义的,相反还不合理地放宽了股权转让的限制。”
(2)强制购买条件的界定。该法第72条规定,“其他股东半数以上不同意转让的,不同意的股东应当购买该转让的股权……。”此规定在总体上是合理的,但却隐含着一个问题:“应当购买”时的购买条件(特别是价格)如何确定?该条件必须与股东拟向他人转让的条件一致吗?公司法对此没有明确规定,这将给该项规定的实际操作带来问题。笔者认为,鉴于新公司法颁行不久,通过司法解释对此问题予以明确,不失为一个现实和可行的解决方式。
(3)优先购买权可否部分行使。股东既然被允许全部或部分转让其股权,意味着股权作为转让标的是可分的,这也意味着股东的优先购买权在操作上是可以实施的。那么,其在法律上是否可行?公司法第72条对此没有明确规定。本文认为,股东的优先购买权不能部分行使。首先,从条文本身分析,“经股东同意转让的股权,在同等条件下,其他股东有优先购买权。” 优先购买权指向的对象是“经股东同意转让的股权”,对照该规定其他部分,此处“经股东同意转让的股权”在内涵与外延上与股东拟向他人转让的股权具有同一性。其次,如果允许股东部分行使优先购买权,可能影响股权转让方的期待利益。假设某股东持股51%,对公司拥有绝对控制权,股东之外的第三人意欲获得此控制权,乃提出购买其全部股权,此时若其他股东行使部分优先购买权,如购买10%的股权,则该股东仅剩41%股权可向该第三人出售,如此,很可能导致该第三人因无法获得绝对控制权而转而拒绝购买,使得拟转让股权者的期待利益落空。
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辽宁省建设项目选址规划管理办法

辽宁省人民政府


辽宁省人民政府令
第276号



  《辽宁省建设项目选址规划管理办法》业经2013年1月14日辽宁省第十一届人民政府第65次常务会议审议通过,现予公布,自2013年3月1日起施行。



  省长陈政高
  二○一三年一月二十三日



辽宁省建设项目选址规划管理办法



  第一条 为了加强建设项目选址规划管理,保障城乡规划的有效实施,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《辽宁省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》等法律、法规,结合我省实际,制定本办法。
  第二条 在我省行政区域内从事建设项目选址规划管理工作适用本办法。法律、法规另有规定的,从其规定。
  第三条 建设项目选址规划应当符合城乡规划和产业政策,遵循合理布局、节约土地、集约发展的原则,促进资源节约和综合利用,保护自然资源和历史文化遗产,防止环境污染和其他公害,并符合国防建设、国家安全、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要。
  第四条 省、市、县(含县级市,下同)城乡规划部门(以下简称城乡规划部门),按照有关规定负责本行政区域内的建设项目选址规划管理工作。
  发展改革、国土资源、国家安全、安全生产、交通、水利、林业、环境保护、文物、地震、气象等部门应当按照各自职责,依法做好建设项目选址规划管理的相关工作。
  第五条 按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目,以划拨方式提供国有土地使用权的,建设单位在报送有关部门批准或者核准前,应当向城乡规划部门申请核发建设项目选址意见书(以下简称选址意见书)。
  对未取得选址意见书的建设项目,有关部门不得批准、核准。
  第六条 选址意见书实行分级核发。
  国务院有关部门和省政府有关部门批准、核准的建设项目,省域城镇体系规划确定的建设项目,省级以上风景名胜区、自然保护区和森林公园、地质公园、历史文化名城(名镇、名村)、历史文化保护街区的重点保护区、文物保护单位建设控制地带范围内的建设项目,由省城乡规划部门核发选址意见书。
  跨行政区域的建设项目,由共同上一级城乡规划部门核发选址意见书。
  市、县政府有关主管部门批准、核准的建设项目,由同级城乡规划部门核发选址意见书。
  上级城乡规划部门根据需要可以委托下一级城乡规划部门核发选址意见书。
  第七条 建设单位申请核发选址意见书,应当提交下列材料:
  (一)含有建设项目基本情况的选址申请书;
  (二)建设单位法人等相关证明文件;
  (三)建设项目需要批准、核准的证明文件;
  (四)建设项目选址方案有关图件;
  (五)建设项目土地预审文件、环境影响评价批复文件,以及经国土资源主管部门备案的压覆矿产资源评估报告或者相应材料、地质灾害危险性评估报告;
  (六)国家安全、地震、气象、文物、军事管理等部门依法出具的意见书;
  (七)法律、法规、规章规定的其他材料。
  国家和省确定的重大建设项目、确需在城乡规划确定的建设用地范围以外选址的建设项目,还应当提交选址可行性论证报告。
  第八条 依法需要申请核发选址意见书的建设项目,城乡规划部门受理申请后,按照有关法律、法规和经依法批准的城乡规划,对建设项目选址进行审查。对符合规定的,应当自受理申请之日起20日内核发选址意见书;对不符合规定的,不予核发,并书面说明理由。
  第九条 建设项目选址直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的,城乡规划部门核发选址意见书前,应当在政府门户网站或者建设项目现场等场所进行公告,公告期限不少于10日。
  城乡规划部门应当自核发选址意见书之日起15日内,将选址意见书和建设项目有关情况依法向社会公示,但依法应当保密的内容除外。
  第十条 编制选址可行性论证报告,应当依法委托具有相应资质等级的单位编制,并符合有关技术规范。
  城乡规划部门,应当组织专家对选址可行性论证报告进行评审。评审专家的人数为5人以上单数,所作结论应当经参加评审的专家过半数同意。经评审通过的结论,作为核发选址意见书的依据。
  第十一条 因建设项目选址需要调整城乡规划的,应当先依法调整规划再审核项目选址。
  第十二条 城乡规划部门在进行选址审核时,依照有关法律、法规需要征求有关部门和单位意见的,应当事先征求意见。
  第十三条 选址意见书有效期为1年。有效期内未取得建设项目批准、核准文件的,可以在有效期满前30日内向原核发机关申请依法办理延期手续,延期只能进行一次,延期的期限不得超过1年。
  有效期满未办理延期手续或者延期未获批准的,选址意见书自行失效。
  第十四条 取得选址意见书的建设项目,在有效期内需要对选址意见书所规定的内容进行调整或者变更的,应当经原核发机关批准。
  第十五条 从事建设项目选址规划管理工作的部门和工作人员,应当遵守国家有关保密的法律、法规和规章。
  第十六条 城乡规划部门应当定期对下级建设项目选址规划管理工作进行检查。检查的主要内容包括:
  (一)按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目,以划拨方式提供国有土地使用权的,是否已办理选址意见书;
  (二)建设项目选址规划的执行情况;
  (三)按照国家和省规定应当检查的其他内容。
  第十七条 城乡规划部门应当设立、公布监督举报电话和电子信箱,主动接受公众对建设项目选址规划管理工作的监督。
  城乡规划部门对举报或者控告,应当及时受理并依法组织核查、处理。
  第十八条 违反本办法规定的,按照《中华人民共和国城乡规划法》等有关规定予以处罚。
  第十九条 本办法自2013年3月1日起施行。



高圣平 中国人民大学法学院 副教授 , 杨旋




关键词: 建设用地使用权 续期 土地使用费 地上物 补偿请求权 取回权
内容提要: 建设用地使用权期限届满后可以续期,其中住宅建设用地自动续期,非住宅建设用地经申请而续期。续期的期限应综合考虑土地收益率与土地还原利率、土地估价误差、房屋的结构与耐用年限和土地用途等因素;续期的次数以一次为宜;续期时应当按照约定或规定支付土地使用费,但也不排除土地所有人放弃此权利。建设用地使用权期限届满未申请续期或申请续期未获批准的,建设用地使用权消灭,建设用地使用权人就地上物享有补偿请求权;土地所有人不予补偿的,应适当延长使用年限;建设用地使用权人不愿意延长的,丧失补偿请求权并应在合理期间内取回地上物;逾期不取回的,土地所有人无偿取得地上物所有权。


建设用地使用权期限届满后的法律后果,是我国物权立法过程中争议较大的一个问题,为了确保《物权法》能够按时审议通过,立法机关对此采取了回避的态度。但始自2009年的《土地管理法》的全面修订工作却不得不对此问题作出回答,如何依照用益物权的基本法理并契合我国现实实践作出具有可操作性的规定,无疑是摆在立法者面前的一大难题。本文拟从现行相关规则的立法原意、相关制度的比较法观察以及《土地管理法》修订过程中的相关制度设计[1]等几个方面略陈管见,以求教于同仁。
一、现行相关规则的梳理及其质疑
在《物权法》施行之前,国内有关建设用地使用权期限届满后法律后果的规定主要体现在《城市房地产管理法》[2]和国务院1990年发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》上。《城市房地产管理法》第22条规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定建设用地使用权期限届满后的法律后果的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定:“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。”第41条规定:“土地使用权期满,土地使用者可以申请续期。需要续期的,应当依照本条例第二章的规定重新签订合同,支付土地使用权出让金,并办理登记。”
由此可见,土地使用权[3]期限届满后的法律后果主要体现为:第一,在期限届满前1年申请续期,经批准后重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金;第二,期限届满未申请续期或申请续期未获批准的,土地使用权消灭,国家无偿收回土地使用权和无偿取得地上建筑物及其他附着物的所有权。[4]土地使用者交还国有土地使用证,并依规定办理注销登记。该规定由于过分着重于维护土地所有人的利益,与侧重保护用益物权人利益的各国通例不合,因而受到了广泛的质疑。[5]
第一,由土地使用权人各别提出申请,在住宅用地情形下基本不可行。在我国城市住宅以公寓为主要形态的背景下,要求同一公寓楼的全体业主共同申请或各别申请,并重新签订土地使用权出让合同,其执行难度之大和行政成本之高昂应是可想而知。[6]
第二,地上建筑物是土地使用权人投资的结果,其所取得的独立于土地使用权的所有权具有正当性,这一所有权理应受到法律的保护,非依法定理由和法定程序不得剥夺。土地使用权期满,国家作为土地的所有人,依据所有权的弹性力,可以收回土地。但国家却无任何法律根据强制无偿收回属于他人的建筑物,这与宪法中保护公民、法人合法财产所有权的规定相违背。[7]期满后由国家无偿收回的做法,“有违我国在建筑物所有权问题上一贯实行的‘谁投资,谁所有’的政策和保护财产所有权的原则,也有违民事主体平等原则和公平交易的原则。”[8]
第三,期限届满由国家无偿取得地上建筑物及其他附着物的所有权的做法,会损及资源的有效和永续利用。这一制度设计本身会助长土地使用人对其建筑物进行掠夺性的使用,甚至放纵对建筑物的破坏行为。[9]在利益驱动下,土地使用人往往竭泽而渔,甚至不惜破坏环境资源以实现其利益攫取的最大化,土地的有效和永续利用将无从谈起。[10]
第四,法律规范之间互不协调,违反对相同事项作相同处理的基本法原则。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条规定,在收回当事人无偿取得的行政划拨土地时应对其地上建筑物给予适当补偿,但第40条规定国家收回当事人有偿取得的转让土地时,反而对其地上建筑物不予补偿,同一法规内部的规定不仅相互矛盾,而且有失公平。[11]
《物权法》立法过程中对此问题的处理也颇费周折。《物权法草案》四审稿和五审稿均规定:“建设用地使用权续期后,建设用地使用权人应当支付土地使用费;续期的期限、土地使用费支付标准和办法,由国务院规定。”但从六审稿起这一规定就未再出现。最终审议通过的《物权法》第149条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”由此可见,建设用地土地使用权期满后的法律后果在住宅用地和非住宅用地上存在区别。
第一,住宅建设用地使用权期限届满后自动续期。这一规则切实保护了建筑物的所有权,真正体现了以人为本的理念和对民生的关注。[12]但《物权法》回避了续期后是否支付土地使用费的问题。“考虑到住宅用地使用权续期后是否支付土地使用费,是关系到广大群众切身利益的问题。绝大多数住宅用地使用权的期限为70年,如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务,目前还缺乏足够的科学依据,几十年后,国家富裕了,是否还要收土地使用金,应当慎重研究,物权法以不作规定为宜。而且,物权法不作规定,也不影响国务院根据实际情况作出相关规定。因此,本条对建设用地使用权期限届满后是否支付土地使用费的问题未作规定。”[13]
第二,关于非住宅用地使用权期限届满后的续期及法律后果,《物权法》分别授权法律、行政法规规定,在没有新的法律、行政法规规定之前,适用前述《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定。至于地上建筑物的处理,《物权法》新增的规定是有约定的依约定,[14]没有约定的,依照法律、行政法规的规定,这样其又直接指向了前引《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,从而又出现了上述广受垢病的问题。
第三,建设用地使用权在期限届满后而消灭的,应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。[15]
《物权法》的上述规定给《土地管理法》的修订工作提出了以下需要解答的问题:第一,续期的期限如何确定,是否能多次续期?续期期限届满后如何处理?续期时是否支付土地使用费以及如何支付?第二,期限(包括续期期限)届满,国家收回地上物是否需支付对价,以及如何支付对价?[16]
二、比较法考察:以我国台湾地区新修订的地上权相关规则为中心
我国物权法上的建设用地使用权与大陆法系国家或地区物权法上的地上权意义相当,[17]均为在他人土地之上设立的以建造并保有建筑物为目的的他物权。准此,虽然不动产所有权在各国均有其固有法色彩,但对于以提高土地利用效率为目的的他物权之一—地上权,却有共同的基础和本旨。
建设用地使用权期限届满后建筑物的归属问题是土地与建筑物关系原理的具体运用。在比较法上,就土地和其上建筑物之间的关系有两种不同的立法例:一是所谓结合主义,不承认建筑物为独立的不动产,但建筑物不必附合于土地所有权,亦可附合于地上权,地上权期限届满后,地上建筑物归土地所有权人所有,但土地所有权人应当给予地上权人相应价值的赔偿;二是所谓分离主义,承认建筑物为独立于土地的不动产,但土地与建筑物异其主体时,建筑物尚需取得正当的土地权源,地上权即为其中之一。地上权期满后地上建筑物的所有权并不当然消灭,此时建筑物的所有人享有对建筑物的收回权、补偿请求权和延期请求权。[18]
一般认为,我国台湾地区“物权法”系属德国民法或瑞士民法之继受法,[19]但细查其内容,却与日本民法甚为接近。[20]同时,我国台湾地区、日本和我国大陆地区一样,均认为建筑物与土地为各别独立的不动产(权利)类型,更有比较研究的价值。而我国台湾地区于2010年修正公布了其包括地上权在内的“民法”物权编用益物权及占有部分,“修正了地上权之类型与内容,展现全新之风貌”,[21]以期实现物尽其用及永续利用之理想,[22]更具时代性和可参照性。
依修正后的我国台湾地区“民法”第840条、第839条之规定,地上权存续期间届满后地上建筑物的处理规则体现为以下几点:[23]第一,在地上权因存续期间届满而消灭时,当事人之间就地上物的处理有约定的,依其约定。第二,没有约定的,地上权人不必拆除其地上建筑物,可在地上权存续期间届满前,定1个月以上的期间,请求土地所有人按该建筑物的时价予以补偿。第三,一旦土地所有人拒绝地上权人的补偿请求或在规定期内不确定回答是否补偿,则应酌量延长地上权的存续期间,以维护地上权人的利益。该延长的期间由当事人双方协商确定,不能达成协议的,任何一方均可请求法院参酌建筑物与土地使用之利益予以判决。第四,如果土地所有人愿意接受建筑物的时价补偿,则由土地所有人和地上权人就时价进行协商,不能达成协议的,可以请求法院裁定,土地所有人不愿依裁定的时价予以补偿的,适用前述延长地上权存续期间的规定。第五,如果地上权人不愿意延长存续期间,则不得请求建筑物时价补偿。此时,地上权人可取回其建筑物,但应回复土地原状,如果未能在地上权消灭后1个月内取回其建筑物,建筑物则归属于土地所有人。地上权人有碍于土地的利用时,土地所有人可请求回复原状。[24]第六,在延长的期间届满后,不再适用上述规则,以免反复绵延,但如果土地所有人和地上权人另外达成延长地上权存续期间的协议,当然应当尊重其协议。
我国台湾地区的上述规定体现了如下特点:第一,采取私法自治为主,公权介人为辅的规范方式。[25]如当事人之间就地上权存续期间届满后地上物的处理已作约定的,即依其约定,未作约定时,才适用相关推定规则;在时价和延长期间之确定上又体现了公权的适度干预。第二,维持建筑物的经济功能。一般而言,建筑物的权利独立于土地的权利,因而在地上权回归土地所有人时,建筑物并不随之归属于土地所有人,而应由原地上权人取回,并恢复土地原状。但在地上权存续期间届满后,并非一律拆除建筑物。无论是土地所有人时价补偿,还是延长存续期间,其宗旨均在于充分发挥建筑物的利用价值,以免浪费社会财富。第三,在兼顾地上权人和土地所有人的利益的基础上,优先保护地上权人的利益。赋予地上权人以建筑物时价补偿请求权,其旨在避免地上权人的投资遭受重大损失,但为兼顾土地所有人不愿补偿或无经济能力不能补偿之窘境,又明定酌量延长地上权存续期间,对双方之利益衡量作周全的考量,实值赞同。[26]
三、建设用地使用权期限届满后的续期规则
我国物权法对建设用地使用权期限届满后的续期,依建设用地用途的不同分别作了规定,其中,属于住宅建设用地的,自动续期;属于非住宅建设用地的,“依照法律规定办理”,[27]留待《土地管理法》修订时解决。根据《城市房地产管理法》第22条,土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,依申请而续期。
(一)续期的期限如何确定
《物权法》对于建设用地使用权期限届满后自动续期的期限并没有作出规定,主要是考虑到在续期之后,也可能因为一定事实的出现,使得自动续期没有必要。尤其是因为考虑到建筑物所有人可能因各种原因而丧失所有权,所以,《物权法》不可能规定住宅建设用地使用权的期限无限延长。[28]
建设用地使用权期满后续期的基本前提是地上物仍在使用年限之内,仍有符合其用途的使用价值。无论是自动续期还是依申请而续期,都存在续期的期限如何确定的问题。对此,有学者认为,续期期限应为建筑专家对该建筑物的安全使用年限的评估年限,最长与国家规定的最长使用年限一致;[29]也有学者认为,续期期限应为法律所规定的最长期限,例如居住用地即为70年。[30]
笔者认为,建设用地使用权期限届满后的续期期限的确定应结合修法时对建设用地使用权的最高年限的规定等综合考虑。如果修法时维持最高年限的现有规则,即居住用地70年,工业用地50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年,综合或者其他用地50年,续期期限的确定应综合考虑土地收益率与土地还原利率、土地估价误差、房屋的结构与耐用年限和土地用途等因素。[31]就住宅用地而言,应主要考虑房屋的结构与耐用年限;就非住宅用地而言,应主要考虑土地还原利率以及房屋的结构与耐用年限。应当注意的是,续期期限的确定不应考虑对地上建筑物的实质性改良,例如推倒重建。
(二)续期的次数是否以一次为限
关于建设用地使用权续期之后的期限届满之后是否还可以再次续期,存在不同观点。建设用地使用权只是对土地所有权部分权能的有期限让渡,如果允许不断续期,无异于事实上的土地所有权买卖;[32]如果只允许一次续期,那么期满后的地上物所有权归属又将难以确定,或者在这个出让期内原地上物灭失,建设用地使用权人又重新构筑建筑物,其所有权如何确定,此时是否可以由国家无偿收回,这也有待法律修订时予以明确。[33]
笔者认为,续期次数是否受限,取决于续期期限的确定模式和方法。如果期限届满后的续期期限已经考虑到房屋的结构与耐用年限等因素,续期期限以一次为宜,亦即续期期限届满后不再续期。如果期限届满后的续期期限采取统一的年限规定,如20年、40年,没有考虑具体建筑物的结构与耐用年限等因素,则在续期期限届满后,如仍在耐用年限内,应允许再次续期。
(三)续期时是否应当支付土地使用费
我国物权法对续期时是否应当支付土地使用费[34]的问题未予明确,而是授权其他法律规定。《土地管理法》修订过程中有意见认为,国有建设用地使用权经批准准予续期的,应当重新签订出让、租赁土地有偿使用合同,支付建设用地使用权出让金等相关费用。但住宅国有建设用地使用权期限届满自动续期时是否支付土地使用费,仍未确定。[35]目前争议最大的是住宅用地续期后是否应支付土地使用费的问题。
一种观点认为,住宅建设用地使用权期限届满后自动续期,不应支付土地使用费。[36]其理由在于:第一,“自动”续期,就意味着建设用地使用权人根本不需要采取任何行为(包括支付土地使用费行为),建设用地使用权的期限就会自动续延,否则,就不是自动续期了。[37]第二,消费者并未将建设用地使用年限与房地产价格联系起来。在当前民众对房价和地价均无任何博弈能力的情形下,用终其一生的收入购置房产后,还要在70年后续交昂贵的土地使用费,无法让民众接受。[38]
另一种观点则认为,建设用地使用权期限届满后应当有偿续期。其理由在于:第一,土地是不可再生资源,在我国未开征遗产税的情况下,有偿续期实质上是对一部分个人财富的社会转移,符合限制人们靠祖辈遗产不劳而获坐享其成而鼓励通过自身努力和劳动创造财富的观念,是社会公平理念的体现。第二,土地使用费实质上既有累计若干年收取的地租性质,又有一次性收取的税费性质,具有明显的期限属性,续期为取得新的期限,即应另行缴纳土地使用费。第三,土地收益具有很强的财政属性。建设用地使用权有偿续期,可以提供稳定的地方财源,为社会保障、民生支出和经济建设提供持续的动力,有利于建设惠及全民的公共财政,保证地方政府的正常运转。第四,我国现行的房地产税负“重流转,轻保有”的现状,妨碍了房地产交易的进行,助长了土地的隐形交易和投机,刺激了土地价格上涨。严格对土地使用权有偿续期的管理,从长远来看可以提高房屋保有的成本,促进盘活现有房地产存量,从而在一定程度上达到不动产资源的优化配置。[39]第五,无偿续期使得土地所有权无法体现,虚化土地所有权,有土地私有化之嫌,同时不利于土地资源的合理配置以及城市的规划发展。[40]
笔者认为,建设用地使用权作为在他人之物(国家或集体的土地)上所设定的权利负担,自应有期限限制,否则建设用地使用权有沦为土地所有权、导致土地私有化之嫌。地上物所有权人取得建设用地使用权所支付的土地使用费,自应是一定期限内土地所有权人放弃土地所有权的使用权能而取得的对价,也就是说,这一土地使用费的确定与一定的使用年限直接关联。建设用地使用权期限届满,即意味着建设用地使用权人使用他人土地已没有正当基础。此际,“建设用地使用权人”继续使用土地的唯一途径就是与土地所有人达成合意。建设用地使用权人在新的期限内使用土地,是否需要支付土地使用费,自应取决于双方的合意,但主要取决于土地所有人之意愿,因为建设用地使用权人自是要求不支付土地使用费。
就用益物权的基本法理而言,期限届满续期,建设用地使用权人在他人的土地之上取得权利,自应支付对价—土地使用费。此点不因建设用地的用途是住宅和非住宅而存差异。[41]不同之处在于,对于非住宅用地,土地使用费应由土地所有人与建设用地使用权人个别磋商,另行签订建设用地使用权设立合同予以确定;但就住宅建设用地土地使用费而言,在目前以多层住宅公寓为主的情况下,个别磋商几无可能,因而宜在公众的广泛参与下,由土地所有人根据房屋的结构和耐用的年限等统一确定土地使用费的支付标准和方式。当然,土地所有人基于公共政策等因素的考虑,亦可在住宅建设用地使用权自动续期时不要求使用人支付土地使用费,当属权利之抛弃,自无不许之理。
其实,广受关注的问题在于如果需支付土地使用费的话,按什么标准支付。就住宅建设用地而言,学者提出可参照我国香港地区的做法,不过,香港土地续期按年度缴纳新地税的做法在很大程度上仅具象征意义。香港的到期土地续期处理主要由其《政府租契条例》、《新界土地契约(续期)条例》等法律规定,处理方式是土地自动续期,期限同上一次土地批租年限,续期不需补交地价,仅需每年缴纳新地税,标准为年度差晌的3%,差晌为房产年度总租金的5%,因此,续期业主的年应缴新地税仅及房产年租金的1.5%、市场地价的0.1 WO。时至今日,此项续期制度已臻成熟并得到广大业主的认可。[42]
笔者认为,建设用地使用权续期时确定土地使用费的总原则是其应低于新增用地的使用费标准,因为土地所有人对于续期用地无须增加投人开发成本,同时续期用地上有地上物,其地价必然低于同等条件下的新地价。[43]同样还应区分住宅用地和非住宅用地两种情形各别规定,就住宅用地而言,仅象征性支付土地使用费,并可采取逐年交纳的做法;[44]就非住宅用地而言,虽然不实行“招、拍、挂”等竞争性定价方式,但亦应在新土地地价的基础上实行一定折让。
四、建设用地使用权期限届满后地上物的处理规则
依现行相关规则,建设用地使用权期限届满,建设用地使用权人未申请续期,或申请续期未获批准的,国家无偿收回建设用地使用权,无偿取得地上物的所有权。对此规定的质疑已如前述。《土地管理法》修订过程中有意见认为:非住宅国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的,无偿收回建设用地使用权,地上建筑物、构筑物及其附属设施的处理,有约定的,按约定处理;没有约定或者约定不明确的,地上建筑物、构筑物及其附属设施一并收回,按照评估价格给予补偿。集体建设用地使用权出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,经双方协商达成一致后续期;协商未达成一致的,由农村集体经济组织收回。地上建筑物、构筑物及其附属设施的处理,有约定的,按约定处理;没有约定或者约定不明确的,地上建筑物、构筑物及其附属设施一并收回,按照评估价格给予补偿。[45]对于此种意见,以下三个问题殊值探讨。
(一)是否充分尊重当事人的意思自治
前述意见认为,建设用地使用权期限届满后地上物的处理,有约定的,按约定处理,充分肯定了私法自治原则的应用,因为即使是国家,在这里也仅是土地所有人,并不当然享有优越于合同相对人的权利。但是,即使脱逸开其公权力身份,土地所有人也是垄断的土地供给者,处于经济上的强势地位,其与建设用地使用权人签订的建设用地使用权设立合同真的能体现当事人的真实意志吗?
从国土资源部(原国家土地局)、国家工商行政管理总局(原国家工商管理局)历次发布的国有建设用地使用权出让合同示范文本均可看出这一问题,虽然示范文本的作用仅在“示范”,但实践中,各地采用的都是上述示范文本[46]或根据示范文本稍作修改后的本地格式文本。1994年国家土地局和国家工商局发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本(GF一94一1001)规定,出让年限届满,土地使用权及地上物由出让人无偿收回;[47]2000年国土资源部、国家工商行政管理局修订发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本(GF一2000一2601)和2008年国土资源部、国家工商行政管理总局根据物权法新修订发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本(GF一2008一2601)均规定,出让期限届满,土地使用人未申请续期的,地上物由出让人无偿收回。[48]就续期申请因公共利益需要而未获批准的情形,GF -2000一2601规定的是按地上物的残余价值给予相应补偿;[49]GF一2008一2601在前述规定的基础上增加了一个备选项,“地上物由出让人无偿收回。”[50]

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